業主撤銷權

在業主撤銷權糾紛中，業主享有的撤銷權僅限于業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益。

其一，傳統民法理論認為，撤銷權在性質上屬于形成權。所謂形成權，是指權利人僅依其單方之意思表示即可使民事法律關系變更或消滅的權利。而業主撤銷權所要撤銷的是業主大會或業主委員會所作出的決定，所涉及的是多數人的利益，這必然應該是十分慎重的，不能單憑個別人的意志就可以決定，因此物權法并未賦予業主對業主大會或業主委員會決定直接撤銷的權利，而必須經由人民法院審查該決定是否侵害了業主的合法權益，再作出是否撤銷的判決。因此業主撤銷權不屬于傳統民法所指的形成權。

其二，業主撤銷權具有請求權的性質。業主撤銷權，實質上是業主對自己的合法權益，包括物權、債權、知識產權等，在受到業主大會或業主委員會決定侵害時的侵害排除請求權的一種具體體現。當這種侵害排除請求權直接行使遭到拒絕后，法律賦予業主可以通過司法途徑獲得救濟的權利。因此，業主撤銷權，實質上是一種侵害排除請求權，具有請求權的性質。

其三，也是最具有實踐意義的一點，業主撤銷權與我國民法中明確規定的債權人撤銷權、合同撤銷權相比，也有其特殊之處。因為業主撤銷權屬于集體成員撤銷權之一，是集體成員中的個體或部分個體對侵害其權益的集體決定進行抗辯的一種方式。物權法設立業主撤銷權，是為了防止業主大會或者業主委員會濫用權利作出決定侵害業主合法權益。

業主撤銷權范圍的界定

第一，關于業主委員會的性質。業主委員會這一組織雖然早在20世紀90年代即在某些地區產生，但作為專門術語出現在法律文本中卻始于2003年國務院頒布的《物業管理條例》。修訂前的《物業管理條例》雖然并未對業主委員會予以正面界定，厘清業主委員會的內涵和外延，但在第十五條規定：“業主委員會是業主大會的執行機構。”2007年修訂后的《物業管理條例》第十五條第一款刪除了上述規定，改為“業主委員會執行業主大會決定的事項”。由于物權法以及相關配套法規對業主委員會的性質及地位并未明確，學術界以及實務界對業主委員會的性質存在很大爭議。《物業管理條例》在修訂后雖然未明確使用“執行機構”的表達方式界定業主委員會，但物權法第七十六條規定：“下列事項由業主共同決定……(七)有關共有和共同管理的其他重大事項……決定前款其他事項應當經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”據此，小區業主委員會應是本建筑物或建筑區劃內所有建筑物的業主大會的常設執行機構，按照業主大會的決定行使管理小區的職責。

第二，關于業主撤銷權適用范圍。物權法第七十八條第二款規定：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”單從字面上理解，業主撤銷權適用的客體就是由業主大會或者業主委員會作出的侵害業主合法權益的決定。但是，依照物權法相關規定，除了業主大會明確授予的職責外，業主委員會無權作出對業主權益具有現實不利影響的決定。根據物權法第七十六條的立法目的，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條將物權法第七十八條第二款的規定擴張解釋為不僅包括侵害業主的實體權利，也包括作出決定的程序違法。這樣，業主行使撤銷權的理由有如下兩種：1、決定的內容直接侵害了業主的合法權益，如剝奪了業主利用公共設施的權利;2、決定的內容并無違法之處，但作出決定的程序違法或超越法定權限。與此相對應，對業主所享有的合法權益的侵害即可分為實體權益的侵害或程序權益的侵害。