一、拆遷一般會(huì)有幾次談判機(jī)會(huì)?

談判中談判的機(jī)會(huì)可以有很多次，拖延是一種非常有用的時(shí)間策略。對(duì)被拆遷人而言，時(shí)間幾乎沒有成本。相反的對(duì)拆遷人而言，時(shí)間有巨大的資金成本和機(jī)會(huì)成本。所以在拆遷之初的策略是拖延，不與拆遷方進(jìn)行接觸，但是要了解其他拆遷戶的進(jìn)展，作為自己談判的基礎(chǔ)，不能與其他拆遷戶的信息脫節(jié)。

合理的定位是談判的第一步。在拆遷談判中一些過高的補(bǔ)償要求會(huì)被對(duì)方認(rèn)為是“獅子大開口”，會(huì)毀滅對(duì)方通過談判解決希望，其結(jié)果可能是迫使對(duì)方采取“強(qiáng)制拆遷”的極端手段，有時(shí)釀成“玉石俱焚”的悲劇。

作為被拆遷戶是很難套出拆遷方的底線的，因?yàn)椴还苣阕约嚎紤]之后價(jià)格降到什么程度，也許比他的底線還是高，也許比他的底線已經(jīng)低了，你得到的回答永遠(yuǎn)是一個(gè)，不可能，政策是不能變的。但是，往往在這種你自己反復(fù)開價(jià)的過程中，他已經(jīng)掌握了你的底線，這很重要，一方的底線被對(duì)方掌握，那談判就非常的被動(dòng)。總之，你不能輕易的告訴拆遷方你的心理價(jià)位!一旦說了，不要反復(fù)改變。

二、房屋拆遷談判中有哪些技巧?

其一，知己知彼，百戰(zhàn)不殆

這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解當(dāng)前拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和水平，再結(jié)合自身情況確定自己的目標(biāo)和底線。這主要是通過及時(shí)查閱相關(guān)公告、申請(qǐng)政府信息公開和適當(dāng)了解周邊類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格等行動(dòng)來實(shí)現(xiàn)。另一方面，我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時(shí)做到心中有數(shù)，游刃有余。所以，還要多收集一些拆遷方的信息，例如到底是誰要拆我們的房子?他們有沒有權(quán)限?又有著怎樣的背景?做好了這些充分的準(zhǔn)備，就容易在之后的談判中做到不慌不忙、從容應(yīng)對(duì)了。

其二，少說多聽，不要輕易亮底

征收方第一次來上門談判，其實(shí)也是來摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期。這時(shí)候千萬不要“太直”，把自己內(nèi)心的真實(shí)報(bào)價(jià)直接透露給對(duì)方。因?yàn)橐坏?duì)方知道了你的底線，主動(dòng)權(quán)就在他手里了。正確的做法是：首先，不要輕易讓對(duì)方摸清你的底。一方面不要在征收方提出補(bǔ)償條件時(shí)明確表態(tài)接受或不接受，注意為日后的談判留出余地;另一方面不要直接說出自己的心理價(jià)位，這樣可能會(huì)沒有了爭取更高補(bǔ)償?shù)目臻g。其次，一定要善于傾聽，而且盡量不露痕跡的啟發(fā)對(duì)方多說，在他發(fā)表意見的過程中分析和判斷對(duì)方的底線，捕捉有用信息，及時(shí)做好錄音記錄，從而調(diào)整自己的應(yīng)對(duì)策略，掌握談判的主動(dòng)權(quán)。

其三，跟有決定權(quán)的人談判

與對(duì)方談判有意義的前提是雙方對(duì)談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說了算的人。否則你可能費(fèi)了大量的口舌和精力跟對(duì)方談了半天，最后他來了句：這個(gè)我說了也不算、這個(gè)超出我決定的權(quán)限了，必須回去請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)，此時(shí)你就會(huì)很崩潰。所以，在談判之前，大家就要確認(rèn)一下，跟自己談判的人是不是有決定權(quán)和執(zhí)行權(quán)，以免對(duì)方在關(guān)鍵時(shí)刻以沒有權(quán)限為借口來推脫，浪費(fèi)您寶貴的維權(quán)時(shí)間。實(shí)踐中，一些被征收人會(huì)根據(jù)情況主動(dòng)提出與項(xiàng)目動(dòng)遷工作的負(fù)責(zé)人、領(lǐng)導(dǎo)來直接談，這是富有智慧的做法。

其四，合理報(bào)價(jià)，不漫天要價(jià)

給自己定一個(gè)心理預(yù)期價(jià)是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的。如果要求過高，脫離了實(shí)際，可能會(huì)導(dǎo)致直接談崩;要求過低，又擔(dān)心吃虧。所以報(bào)價(jià)不宜過高，也不宜過低，可以稍微高于自己的心理預(yù)期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。給大家建議的參考標(biāo)準(zhǔn)是：首先，可以和周邊房地產(chǎn)市場價(jià)格對(duì)比，因?yàn)閷?duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，一般不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，這是有充分的法律依據(jù)的;其次，要考慮自己之后的生活質(zhì)量和居住條件，以不降低且略有提升為標(biāo)準(zhǔn)。無論如何，指望著“拆遷暴富”都是不值得提倡的心態(tài)，也往往無法實(shí)現(xiàn)。

應(yīng)該說什么時(shí)候談好了，拆遷談判也就正式結(jié)束了，但是法律不能限制，必須要在幾次之內(nèi)就談判好了。如果被拆遷戶在和政府工作人員談判的過程中，完全不切合實(shí)際情況，隨意索要拆遷補(bǔ)償款，反復(fù)幾次都是這樣的話，政府部門會(huì)考慮采取強(qiáng)制措施的。

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