(一)產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

(二)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般無(wú)效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。

(三)侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

(四)非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買(mǎi)賣(mài)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

綜上所述，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地所建房屋，即使經(jīng)過(guò)十余年，亦因違反國(guó)家政策的剛性規(guī)定，可能產(chǎn)生合同無(wú)效、騰退房屋的風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間久遠(yuǎn)并非其合同效力必然成就因素。故買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)房屋前，不僅要看對(duì)方的私有房產(chǎn)所有證，還要審查土地使用權(quán)證，以明確是否屬于宅基地上建房性質(zhì)。