一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃承租人解除合同權(quán)利是否存在?

買(mǎi)賣(mài)不破租賃承租人解除合同權(quán)利是存在的，當(dāng)雙方能夠達(dá)成一致的話，就可以將合同解除，當(dāng)租期未屆滿時(shí)，原房東若將房屋轉(zhuǎn)讓給其他人，則原房東在租賃合同中的出租人地位自動(dòng)被新房東代換，新房東應(yīng)遵守租賃合同的相關(guān)約定，享有相關(guān)權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)直至租賃合同約定的租期屆滿。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則是應(yīng)當(dāng)遵守的，在城鎮(zhèn)房屋租賃合同中同樣如此。出租人和承租人訂立了租賃合同，在租賃期間，出租人出賣(mài)租賃房屋，是可以的，第三人作為買(mǎi)受人可以買(mǎi)到該房的所有權(quán)，但在這個(gè)租賃房屋上存在的租賃關(guān)系不能消滅，必須承認(rèn)該租賃關(guān)系，不能打破現(xiàn)存的租賃關(guān)系。受讓人與承租人產(chǎn)生新的租賃關(guān)系，構(gòu)成債的轉(zhuǎn)移，承租人向新的出租人交納房租，繼續(xù)履行租賃合同。買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則設(shè)立的目的，是保護(hù)承租人的租賃權(quán)。通常認(rèn)為，在一個(gè)租賃關(guān)系中，承租人是弱者，因此要給承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子賣(mài)了，租賃關(guān)系仍然存在，買(mǎi)受人不可以破壞這個(gè)合同租賃關(guān)系。

二、買(mǎi)賣(mài)不破租賃的例外情況有哪些?

租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

當(dāng)房東將房屋抵押后再與租客訂立租賃合同，則抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)將房屋拍賣(mài)后，租客面對(duì)新房東的騰房要求時(shí)，不得援引“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。若原房東未于訂立合同時(shí)書(shū)面告知租客房屋已被抵押，則需要對(duì)租客的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。若明確書(shū)面告知租客房屋已被抵押，則租客的損失便由自己承擔(dān)。同樣的，房屋在出租前便被法院查封的，租客也不受“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的保護(hù)。

現(xiàn)在房屋的價(jià)值是非常大的，很多人會(huì)利用房屋來(lái)做很多的事情，比如說(shuō)租給他人來(lái)收取租金，還有就是在貸款的時(shí)候也可以利用房屋進(jìn)行抵押，這就會(huì)導(dǎo)致一個(gè)房屋上存在著多種樣的關(guān)系，而不論是什么樣的關(guān)系，都將要受到買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則的限制。

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