一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃重要性是什么?

買(mǎi)賣(mài)不破租賃重要性如下所述：

首先，有利于維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，體現(xiàn)了法律所追求的秩序價(jià)值目標(biāo)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，平等主體之間的經(jīng)濟(jì)交往越來(lái)越密切，交易更加頻繁，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)一間房屋今天剛租出去，而明天就可能轉(zhuǎn)手出賣(mài)的現(xiàn)象，如果按照調(diào)整物權(quán)與債權(quán)的一般原則來(lái)處理，新的所有權(quán)人可以對(duì)抗承租人;那么將大大增加承租人的承租風(fēng)險(xiǎn)，造成經(jīng)濟(jì)秩序的混亂。因此為有效發(fā)揮租賃物的效用，同時(shí)也為了維護(hù)財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序，就有必要對(duì)買(mǎi)方與賣(mài)方?出租人　的權(quán)利作必要的限制，以此實(shí)現(xiàn)法的價(jià)值追求。

其次，有利于保護(hù)承租人的合法權(quán)益，是合同法立法宗旨的具體體現(xiàn)。合同法就是通過(guò)保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，以期達(dá)到維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的目的。買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則在平等保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人及租賃雙方當(dāng)事人的權(quán)利和權(quán)益的同時(shí)，對(duì)租賃合同中承租人權(quán)利給予了特別的關(guān)懷。

再次，體現(xiàn)了民法原理中的誠(chéng)實(shí)信用原則。誠(chéng)實(shí)信用原則被稱(chēng)為民法原則中的帝王條款，它是指民事主體在從事民事活動(dòng)時(shí)應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)、守信，以善意的方式行使權(quán)利、履行義務(wù)，不得規(guī)避法律，其本意是要求按照市場(chǎng)制度的平等互惠原則行事，在締約時(shí)，誠(chéng)實(shí)不欺詐;在締約后，守信并自覺(jué)履行。因此，首先要求房屋出租人與承租人簽訂租賃合同時(shí)，對(duì)房屋享有處分權(quán)、出租權(quán)，當(dāng)房屋出租人準(zhǔn)備將其所有的房屋出賣(mài)時(shí)，第一是負(fù)有通知義務(wù)，即提前通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利;第二是本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)，即將要出賣(mài)的房屋上負(fù)擔(dān)的承租義務(wù)應(yīng)如實(shí)告知買(mǎi)受人，否則買(mǎi)受人可以以此對(duì)抗出賣(mài)人。房屋出租人的上述兩個(gè)義務(wù)，通常被稱(chēng)為前合同義務(wù)，這是誠(chéng)實(shí)信用原則在買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同中的具體運(yùn)用，上述義務(wù)也應(yīng)是買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則中出賣(mài)人的應(yīng)有義務(wù)。這在我國(guó)立法例中已有規(guī)定。不僅如此，在運(yùn)用誠(chéng)實(shí)信用原則指導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則進(jìn)行司法實(shí)務(wù)時(shí)，還要求買(mǎi)受人要嚴(yán)格遵守出賣(mài)人與承租人之間所簽訂的租賃合同，不能單方面撤銷(xiāo)或變更出賣(mài)人與承租人之間事先簽訂的合同的任何內(nèi)容。

我國(guó)在合同法出臺(tái)之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買(mǎi)賣(mài)。而在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對(duì)此，結(jié)合其他國(guó)家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學(xué)者主張對(duì)我國(guó)合同法229條所確定的買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。

在我國(guó)，由于土地屬于國(guó)家所有或者集體所有，單位或個(gè)人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對(duì)于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類(lèi)推適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。

二、不動(dòng)產(chǎn)租賃的限制有哪些

從買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來(lái)看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。對(duì)于我國(guó)合同法第229條的規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)適用于動(dòng)產(chǎn)呢?筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則，其理由如下：

1、動(dòng)產(chǎn)的種類(lèi)繁多，且價(jià)值普遍較低，通過(guò)市場(chǎng)交易很容易取得，因此，沒(méi)有必要給予動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。

2、對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。

3、租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷，而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過(guò)其適用的客體體現(xiàn)出來(lái)，即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。第四，從各國(guó)立法來(lái)看，立法例上都是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的例外情形

“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的問(wèn)題。合同法第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”該規(guī)定說(shuō)明租賃權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，不因第三人取得租賃物的所有權(quán)而導(dǎo)致租賃合同失效。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第20條的規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外

1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用

從買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來(lái)看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。

2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，在我們國(guó)家是非常大的一種突破，它體現(xiàn)了我們國(guó)家對(duì)于弱勢(shì)群體的特別關(guān)照，比如說(shuō)最近一段時(shí)間推行的租售同權(quán)，實(shí)際上也是基于這樣的一種考量所進(jìn)行的，而這種規(guī)則適用的時(shí)候也有一定的例外限制的情形。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律規(guī)定有哪些

買(mǎi)賣(mài)不破租賃四種例外有哪些

如何區(qū)別優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和買(mǎi)賣(mài)不破租賃