一、買賣不破租賃重要性是什么?

買賣不破租賃重要性如下所述：

首先，有利于維護社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，體現(xiàn)了法律所追求的秩序價值目標。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，平等主體之間的經(jīng)濟交往越來越密切，交易更加頻繁，有時會出現(xiàn)一間房屋今天剛租出去，而明天就可能轉手出賣的現(xiàn)象，如果按照調(diào)整物權與債權的一般原則來處理，新的所有權人可以對抗承租人;那么將大大增加承租人的承租風險，造成經(jīng)濟秩序的混亂。因此為有效發(fā)揮租賃物的效用，同時也為了維護財產(chǎn)流轉秩序，就有必要對買方與賣方?出租人　的權利作必要的限制，以此實現(xiàn)法的價值追求。

其次，有利于保護承租人的合法權益，是合同法立法宗旨的具體體現(xiàn)。合同法就是通過保護合同當事人的合法權益，以期達到維護社會經(jīng)濟秩序，進而促進社會主義現(xiàn)代化建設的目的。買賣不破租賃原則在平等保護買賣雙方當事人及租賃雙方當事人的權利和權益的同時，對租賃合同中承租人權利給予了特別的關懷。

再次，體現(xiàn)了民法原理中的誠實信用原則。誠實信用原則被稱為民法原則中的帝王條款，它是指民事主體在從事民事活動時應當誠實、守信，以善意的方式行使權利、履行義務，不得規(guī)避法律，其本意是要求按照市場制度的平等互惠原則行事，在締約時，誠實不欺詐;在締約后，守信并自覺履行。因此，首先要求房屋出租人與承租人簽訂租賃合同時，對房屋享有處分權、出租權，當房屋出租人準備將其所有的房屋出賣時，第一是負有通知義務，即提前通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權利;第二是本著誠實信用的原則，出賣人應當履行告知義務，即將要出賣的房屋上負擔的承租義務應如實告知買受人，否則買受人可以以此對抗出賣人。房屋出租人的上述兩個義務，通常被稱為前合同義務，這是誠實信用原則在買賣合同和租賃合同中的具體運用，上述義務也應是買賣不破租賃原則中出賣人的應有義務。這在我國立法例中已有規(guī)定。不僅如此，在運用誠實信用原則指導買賣不破租賃原則進行司法實務時，還要求買受人要嚴格遵守出賣人與承租人之間所簽訂的租賃合同，不能單方面撤銷或變更出賣人與承租人之間事先簽訂的合同的任何內(nèi)容。

我國在合同法出臺之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此，結合其他國家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應當僅限于房屋等不動產(chǎn)的租賃。

在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那么，對于存在于土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關系亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。

二、不動產(chǎn)租賃的限制有哪些

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應當不適用于動產(chǎn)租賃。對于我國合同法第229條的規(guī)定是否應當適用于動產(chǎn)呢?筆者認為，動產(chǎn)租賃不應當適用該原則，其理由如下：

1、動產(chǎn)的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產(chǎn)租賃權以特殊的保護。

2、對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財產(chǎn)利用原則。

3、租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂，這一邊界應通過其適用的客體體現(xiàn)出來，即租賃權物權化應是指不動產(chǎn)租賃權的物權化。第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產(chǎn)實行租賃權物權化。

買賣不破租賃的例外情形

“買賣不破租賃”的問題。合同法第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”該規(guī)定說明租賃權具有對抗第三人的效力，不因第三人取得租賃物的所有權而導致租賃合同失效。

根據(jù)最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條的規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外

1、動產(chǎn)租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應當不適用于動產(chǎn)租賃。

2、在不動產(chǎn)抵押權之上設定的租賃關系的限制適用

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

買賣不破租賃原則，在我們國家是非常大的一種突破，它體現(xiàn)了我們國家對于弱勢群體的特別關照，比如說最近一段時間推行的租售同權，實際上也是基于這樣的一種考量所進行的，而這種規(guī)則適用的時候也有一定的例外限制的情形。

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些

買賣不破租賃四種例外有哪些

如何區(qū)別優(yōu)先購買權和買賣不破租賃