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寧波
公房買賣不破租賃例外情況有哪些？
一、公房買賣不破租賃例外情況有哪些?
并不是所有情形都適用買賣不破租賃原則。以下這些情況，是不該原則限制的：
1、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
此外，如果租賃物所有人被宣布破產，法院在依法處置破產財產導致租賃物權利主體變更時，通常也被認為不適用買賣不破租賃。
如果原房東與租客在租賃合同中約定：在租賃期內房屋的產權發生變動，租賃合同將于產權變更之日終止。那么房屋通過買賣產權完成變更后，原房東和租客的租賃關系就結束了，此時新房東有權要求租客搬走。
二、買賣不破租賃和抵押權競合沖突是什么?
這種競合或沖突通常有兩種情況：
1、財產所有人將財產先出租后抵押。因為承租人不可能預見到后來抵押權的設立。另外,租賃權的存在從根本上來說也不影響抵押權的實現。因此這種情況下，仍然適用買賣不破租賃的規定。
2、財產所有人將財產先抵押后出租。這種情況就不再適用買賣不破租賃，仍然適用 “先物權后債權，物權優于債權”的原則。一旦債務人不能償還債務，可以通過變賣抵押物用于清償債務。
抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”因此，以抵押財產出租的，限制適用“買賣不破租賃”原則，抵押權優于租賃權，租賃關系因抵押權的實現而解除。
綜上所述，公房一般都是企業修建的福利房，分配給職工使用，如果公房具備產證，就可以買賣。當然，在買賣的時候也應該遵循買賣不破租賃的原則，不得破壞租賃權。除非存在公房被抵押或者查封情況，這樣，租客就無法繼續使用公房。
買賣不破租賃的法律規定有哪些
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
如何區別優先購買權和買賣不破租賃
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