一、買賣不破租賃原出租人可以取消租賃關(guān)系嗎?

租賃合同中有一個法律制度叫“買賣不破租賃”，買賣不破租賃是指當(dāng)出租人在租賃合同有效期內(nèi)將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人時，租賃合同對新的所有人有效，承租人對租賃物的占有使用可以對抗第三人，即使是該租賃物所有權(quán)人或享有其他物權(quán)的人也不例外。

在實務(wù)中，適用買賣不破租賃的條件一般有四個：一，租賃合同已成立并生效;二，租賃物已交付承租人;三，所有權(quán)發(fā)生變動是在租賃期間，即出租人在租賃期間;四，出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。

二、適用范圍

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權(quán)利者，不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約，如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期，則該租賃權(quán)有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外。《德國民法典》第571條第 1項規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。”即規(guī)定了土地租賃契約中，出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規(guī)定:“不動產(chǎn)租賃已將其登記時，對于以后就其不動產(chǎn)取得物權(quán)的人，亦發(fā)生效力”。即依日本民法，租賃經(jīng)登記后，有對抗力。我國臺灣地區(qū)的民法典對此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)認與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續(xù)存在。” 值得注意的是，這些國家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動產(chǎn)租賃而言。這是因為，“以居住營業(yè)或農(nóng)耕為目的，而承租他人之不動產(chǎn)，各國立法為謀求社會生活之安定及增進，均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規(guī)定該原則同樣適用于動產(chǎn)租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿(mào)然作出判斷。

我國在合同法出臺之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中，當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此，結(jié)合其他國家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學(xué)者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動產(chǎn)的租賃。

如果在進行租房后也是需要簽訂租賃合同的，在租賃期間承租人也是需要按照合同中規(guī)定的內(nèi)容去執(zhí)行的，如果承租人在租賃期間未經(jīng)允許就擅自將房屋進行轉(zhuǎn)租，或者是未經(jīng)允許就擅自更改房屋的結(jié)構(gòu)等情況后，因為承租人做出了違約行為出租人也是可以與之解除租賃合同的。

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