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隨著國家城鄉(xiāng)建設(shè)步伐的加快，各省的政府拆遷賠償房屋越來越多，我們叫做小產(chǎn)權(quán)房，北京也不例外，在實際房屋交易過程中，很多人在北京購買了小產(chǎn)權(quán)房，在法律規(guī)定上北京小產(chǎn)權(quán)房能買嗎，受不受法律保護，很多人會有疑慮，律霸小編就這些問題整理了相關(guān)資料。

一、小產(chǎn)權(quán)房能買嗎

所謂的小產(chǎn)權(quán)房，有時也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟組織以外的第三人。

那么，小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買呢?根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，就可能會引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題，比如無法辦理繼承、無法對抗國家的征地和拆遷、無法辦理抵押等。當然，這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換，這是法律允許的。

二、購買了小產(chǎn)權(quán)房該怎么辦

如果已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房，因國家不會發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，這將導致以后對購房者一系列不利的后果。應(yīng)該如何最大程度來維護小產(chǎn)權(quán)房購買者的合法權(quán)益呢?根據(jù)不同的情況，購房者可以采用的措施如下：1、如果已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在集體土地上建設(shè)，且購房者非當?shù)鼐用瘢b于可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同并退回已支付的購房款，這是最直接的方法。2、如果購買了當?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購買了有產(chǎn)權(quán)證明的“紅證房”，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無法辦理過戶的，則要視具體情況而定。3、如果已經(jīng)購買了集體土地上建造的房屋并取得了當?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當?shù)貞艨诘木用瘛?、如果是在建的集體建設(shè)用地上的商品住宅項目，在委托專業(yè)機構(gòu)評估市場風險和法律風險之后，則應(yīng)當按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項目的規(guī)定手續(xù)報批，采取可能的補救措施。

三、北京小產(chǎn)權(quán)房能買嗎

從上述內(nèi)容來看，北京小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)不能買的，小產(chǎn)權(quán)房有法律風險和政策風險，一般情況下也是不合法的，所以我們要評估風隊，最好不要購買此類房產(chǎn)，以免帶來經(jīng)濟糾紛。

四、小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律規(guī)定

第一，買小產(chǎn)權(quán)房會面臨法律風險。前面已經(jīng)詳細論述了由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護。同時，由于購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，其救濟途徑就非常有限。

第二，政策風險，在購買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比是微乎其微的。

第三，目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。 第四，由于所購鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

“小產(chǎn)權(quán)”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。因此，對“小產(chǎn)權(quán)”的涵義并沒有一個規(guī)范的解釋。目前，對“小產(chǎn)權(quán)”的解釋歸納起來主要有三種解釋。第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫“大產(chǎn)權(quán)”，購房人的產(chǎn)權(quán)叫“小產(chǎn)權(quán)”，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的，相對講，發(fā)展商的大，購房人的小。 第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。按這種解釋普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房，經(jīng)濟適用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房。 第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫“小產(chǎn)權(quán)”，又被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。購房人要注意的是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。 “小產(chǎn)權(quán)房”以其低廉的價格迅速在全國各大城市蔓延開來，并已在房屋市場上占據(jù)了不小的份額，它的合法性及其所引發(fā)的一系列的問題也接踵而至。

前不久北京市建委發(fā)出“關(guān)于購房有關(guān)問題的風險提示”，提醒購房者不要購買無產(chǎn)權(quán)的或房屋權(quán)屬有爭議糾紛的房屋，并稱“針對當前房地產(chǎn)交易市場中影響交易安全，損害交易當事人合法權(quán)益的問題，市建委鄭重提示廣大消費者，不要購買無產(chǎn)權(quán)的或房屋權(quán)屬有爭議糾紛的房屋，如宣傳為‘使用權(quán)’、‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’、‘小產(chǎn)權(quán)’的房屋都不要購買，此類房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。”

以上就是關(guān)于北京小產(chǎn)權(quán)房能買嗎的相關(guān)資料，從北京市建委發(fā)出的購房風險提示可以明確知道北京小產(chǎn)權(quán)房不能買的，當然并不僅限于北京，全國各地的小產(chǎn)權(quán)都損害交易當事人的權(quán)益，所以我們要合理評估小產(chǎn)權(quán)房的風險。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸南通律師。

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