一、買賣不破租賃20年后還有效嗎?

《合同法》第214條規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”

因此，房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長期限均為20年。

相關(guān)知識(shí)補(bǔ)充：

①房屋租賃合同期限最長20年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。

②房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

③房屋租賃期限超過20年，并非整個(gè)租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計(jì)算。

二、適用范圍

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時(shí)，買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項(xiàng)權(quán)利者，不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約，如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期，則該租賃權(quán)有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外。《德國民法典》第571條第 1項(xiàng)規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后，由出租人讓與第三人時(shí)，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。”即規(guī)定了土地租賃契約中，出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)租賃已將其登記時(shí)，對于以后就其不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)的人，亦發(fā)生效力”。即依日本民法，租賃經(jīng)登記后，有對抗力。我國臺(tái)灣地區(qū)的民法典對此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)認(rèn)與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續(xù)存在。” 值得注意的是，這些國家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動(dòng)產(chǎn)租賃而言。這是因?yàn)椋耙跃幼I業(yè)或農(nóng)耕為目的，而承租他人之不動(dòng)產(chǎn)，各國立法為謀求社會(huì)生活之安定及增進(jìn)，均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規(guī)定該原則同樣適用于動(dòng)產(chǎn)租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿(mào)然作出判斷。

在租賃房屋的過程中出租人以及承租人的各項(xiàng)權(quán)益都是會(huì)受到法律的保障，在買賣不破租賃的原則中也是規(guī)定了雙方簽訂了租賃合同后，及時(shí)房屋已經(jīng)出售給了第三人也是不會(huì)影響到租賃關(guān)系的，當(dāng)出租人要強(qiáng)制收回房屋的使用權(quán)時(shí)也是違法的行為，需要支付一定的補(bǔ)償金。

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