一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。自住房制度改革以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)取得了極大得發(fā)展，但同時，房屋買賣糾紛也大量涌現(xiàn)，其中尤以一房二賣，甚至是一房多賣的問題突出。那么，一房二賣怎么處理?下文中律霸小編為你做詳細(xì)解答。

一、一房二賣怎么處理

1、出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。

在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權(quán)。此時，前后兩個買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。

2、出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同。

此時，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。”不屬于出賣人所有且出賣人無處分權(quán)的物，。不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。關(guān)于無權(quán)處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”

二、如何預(yù)防一房二賣

根據(jù)我國《物權(quán)法》第20條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。根據(jù)上述法律規(guī)定你可以在房屋買賣合同中約定向房產(chǎn)管理局進(jìn)行房屋預(yù)告登記，以規(guī)避一房二賣。

在商品房的房產(chǎn)交易中，作為賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商與普通的購房者相比較，其優(yōu)勢相當(dāng)明顯，并且濫用強(qiáng)者優(yōu)勢侵害購房者合法利益的情況也屢見不鮮。上面我們?yōu)榇蠹医榻B了“一房二賣怎么處理”以及“如何預(yù)防一房二賣”，希望對購房者有用。購房者在購房時，最好向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。

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