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寧波
二手房違約金怎么算
合同約定違約金數額或者計算方法的，一般以合同約定為準。但根據法律規定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人以約定違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。雖然僅僅適用于商品房買賣合同，但對于二手房買賣也是具有參考價值的。
我國二手房市場畢竟屬于一個新興市場，二手房交易的各項環節還存在著一些問題和漏洞，交易風險相對于新房來說是較大的。因此，消費者在購買二手房時，要注意各個環節，提高警惕，了解相關知識，從而規避風險，早日購買到自己心儀的房子。
二手房交易過程中的違約行為：
1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續、逾期遷出戶口。
2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續。
3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責任。
4.房屋質量問題的違約責任。
5.房主在交房時轉移或更換房屋附屬設施或屋內物品的違約責任。
6.根據買賣雙方的特殊需要而可能產生的其它違約情形。
上面提到的1、2兩項屬于逾期履行義務的違約行為，3屬于不履行合同義務的根本違約行為，4、5屬于履行義務不當或不符合約定的違約行為。
但有時1、2、4、5這幾種違約行為如果嚴重，可能會影響到合同的履行，也可能構成根本違約。比如買家逾期付款和賣家逾期交房都屬于逾期的違約責任，但如果逾期的時間太長，守約方可以選擇起訴要求對方履行義務，但起訴往往需要相當長的時間，而且勝訴后執行有時也是問題，與其如此，有時守約方不妨選擇直接解除合同更有利。但如果違約方只是逾期，并無證據表示根本不履行，有時守約方想根據逾期的違約行為解除合同，也會有一定難度。
所以，小編建議買賣雙方在合同中明確約定1、2、4、5這幾種違約行為嚴重到什么程度構成根本違約，守約方有權提出解除合同并要求違約方承擔解除合同的違約責任。逾期付款或交房多長時間之內守約方有權要求支付逾期履行的違約金，逾期付款或交房多長時間以上，守約方有權提出解除合同并追究違約方的相應違約責任。
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