二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱(chēng)。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

基本概述

二手房：新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對(duì)于開(kāi)發(fā)商手中的商品房而言的。

經(jīng)過(guò)一手買(mǎi)賣(mài)之后再上市交易的房產(chǎn)均被稱(chēng)為二手房。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

有些無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房;而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的人，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房;而那些住房富余戶，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。

全面梳理的二手房交易流程：

一、瀏覽信息，電話咨詢。

二、預(yù)約看房。聯(lián)系中介或者房東實(shí)地

三、協(xié)商房?jī)r(jià)。由地區(qū)中介公司二手房專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，促成雙方成功交易

四、簽定買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。(一)賣(mài)方夫妻出具三證即房產(chǎn)證、契稅證、土地證，有效身份證或公證書(shū);(二)買(mǎi)方出具有效身份證

五、預(yù)付定金

六、辦理過(guò)戶手續(xù)。

1、辦理房產(chǎn)證。1.私人之間：(1)《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》(復(fù)印件留存)、契證(復(fù)印件留存);(2)雙方當(dāng)事人當(dāng)場(chǎng)，交驗(yàn)身份證(復(fù)印件留存)，經(jīng)掛牌后的網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)合同。2.單位之間、單位與私人之間：(1)《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》(復(fù)印件留存);(2)經(jīng)當(dāng)年年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或單位法人資格證書(shū)(復(fù)印件留存);(3)當(dāng)事人到場(chǎng)，交驗(yàn)身份證(復(fù)印件留存)，如單位法人代表委托，須提交授權(quán)委托書(shū)，交驗(yàn)代理人身份證(復(fù)印件留存);(4)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議及單位上級(jí)部門(mén)同意出售證書(shū)或同意證明(如國(guó)有房產(chǎn)，需報(bào)國(guó)資部門(mén)審批)。3.其他有關(guān)文據(jù)：(1)繼承須提交繼承公證書(shū);(2)贈(zèng)與須提交贈(zèng)與公證書(shū);(3)已婚夫妻出賣(mài)私房，須配偶方到場(chǎng)并提交身份證原件(復(fù)印件留存)及合法婚姻證件;(4)出售共有房，須提交《共有權(quán)保持證》和共有人書(shū)面同意出售的證明;(5)轉(zhuǎn)制、兼并而發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，須提交縣、區(qū)級(jí)以上人民政府或上級(jí)主管部門(mén)同意轉(zhuǎn)制、兼并的文件;(6)合資入股而發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，須提交政府授權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)入股的文件;(7)其他相應(yīng)的有關(guān)文據(jù)。

2、辦理契稅證。存量房買(mǎi)賣(mài)：(1)契稅納稅申報(bào)表;(2)房產(chǎn)交易鑒證申請(qǐng)書(shū);(3)受讓方身份證明復(fù)印件(單位提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件);(4)原契證及復(fù)印件;(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同原件及復(fù)印件;(6)房產(chǎn)證、土地證復(fù)印件;(7)有有效評(píng)估報(bào)告的提供評(píng)估報(bào)告原件及復(fù)印件;(8)房產(chǎn)取得時(shí)計(jì)稅價(jià)格的有效憑證及復(fù)印件。

3、辦理土地證。1、身份證;2、房產(chǎn)證、原國(guó)有土地使用證;3、住宅轉(zhuǎn)讓合同、公證書(shū)或法院判決書(shū);4、完稅憑證;5、繳納土地收益金憑證(保留劃撥)。

七、付清房款。如需二手房抵押貸款，(1)該房源必須產(chǎn)權(quán)明晰，符合政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)流通的條件。(2)選擇一家銀行指定的能夠辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)，并在該代理機(jī)構(gòu)完成房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作，交納房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)。(3)買(mǎi)賣(mài)雙方須提供的相關(guān)資料，購(gòu)房人(貸款人)須提供的資料有：戶口簿復(fù)印件、身份證復(fù)印件、婚姻狀況證明復(fù)印件、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同》購(gòu)房協(xié)議書(shū)及收據(jù)、收入證明(單位收入證明)，并可有選擇性地提供包括存款證明、有價(jià)證券在內(nèi)的其他財(cái)產(chǎn)證明，買(mǎi)方一寸近照1張。賣(mài)房人(售方)須提供的資料有：身份證復(fù)印件、戶口簿復(fù)印件、婚姻狀況證明、夫妻雙方同意出售證明、所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明。(4)去房產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)填寫(xiě)二手房按揭申請(qǐng)表，由中介代理機(jī)構(gòu)把所有證明資料交送銀行進(jìn)行貸款審批。(5)銀行在規(guī)定工作日內(nèi)完成貸款審批工作。(6)買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地房地產(chǎn)交易所辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。(7)買(mǎi)方(夫妻雙方)到房管處辦理房屋抵押登記手續(xù)。(8)領(lǐng)到抵押登記它項(xiàng)權(quán)證后、送交銀行，銀行劃撥款項(xiàng)至賣(mài)方賬戶。

八、交割房產(chǎn)。辦理水、電、煤氣、有線等過(guò)戶及戶口遷移手續(xù)。

北京個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二手房交易流程詳解

雖然通過(guò)中介交易二手房的比例越來(lái)越大，依然會(huì)存在個(gè)人直接交易的，無(wú)論是從認(rèn)識(shí)的或者不認(rèn)識(shí)的，只有流程手續(xù)對(duì)了，才會(huì)少走冤枉路和出現(xiàn)不必要的風(fēng)險(xiǎn)，從買(mǎi)賣(mài)雙方看房開(kāi)始直到房款兩清，手拉手方式要走一道嚴(yán)格的程序。

第一步，買(mǎi)方要對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。這對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)最為關(guān)鍵，否則有可能導(dǎo)致后面所做的一切都成了無(wú)用功。

第二步，簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同。買(mǎi)賣(mài)雙方商談房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任、交付時(shí)間，并立約下定金。買(mǎi)賣(mài)雙方可以到房管部門(mén)相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。

第三步，找評(píng)估公司做評(píng)估。這個(gè)過(guò)程一般來(lái)說(shuō)要5——7個(gè)工作日。

第四步，貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時(shí)申請(qǐng)。這是整個(gè)二手房DIY過(guò)程中最耗時(shí)間的階段，通常要40個(gè)工作日左右。

第五步，按揭辦理下來(lái)后，要注意注銷(xiāo)該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。

第六步，將合同交到房管部門(mén)產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口，拿受理單。第七步，憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費(fèi)，拿完稅契證。第八步，憑完稅契證到房管部門(mén)辦理房產(chǎn)證。第九步，憑完稅契證到土管部門(mén)辦理土地證。

走完這些步驟，房產(chǎn)三證算是辦齊了。整個(gè)過(guò)程大概需要一個(gè)半月到兩個(gè)月的時(shí)間。

二手房交易后遺癥

二手房交易結(jié)束后，買(mǎi)賣(mài)雙方往往為水、電、燃?xì)獾馁M(fèi)用，戶口的遷移等發(fā)生糾紛。要掃除這些二手房交易的“后遺癥”，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)注意下面幾個(gè)問(wèn)題;

1.結(jié)清水表賬單

不論誰(shuí)使用，自來(lái)水公司都規(guī)定，逾期未交按日加收0.2%的滯納金，如經(jīng)30日未繳后，停止供水。所以交房前，一定問(wèn)清楚是否付清水費(fèi)。

2.告知電表情況

交房時(shí)，買(mǎi)房要查驗(yàn)電表是否有移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留電費(fèi)上月賬單。

3.天然氣過(guò)戶

買(mǎi)賣(mài)雙方必須憑《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》且寫(xiě)明房?jī)r(jià)已包含天燃?xì)赓M(fèi)，急雙方身份證到天然氣部分辦理過(guò)戶手續(xù)。

4.結(jié)清網(wǎng)費(fèi)和電話費(fèi)

交房前到電信部門(mén)辦理截止到交房日的賬單，一并結(jié)清后，辦理過(guò)戶手續(xù)。

5.協(xié)助有線電視過(guò)戶

雙方可攜有線電視收費(fèi)憑證和有線電視憑證到房屋所在的街道有線電視站辦理過(guò)戶手續(xù)。