隨著我國的經濟在不斷的發展，每一樣東西都在漲價，這樣的環境下漲價最為迅速的還是房價，房價的上漲是所有人都見證的，也是最關乎到每一個人利益的漲價，對于房地產的投資很多人都在做，因為房地產帶來的收益是巨大的，那房地產私募股權基金是什么?下面就詳細介紹。

一、房地產私募股權基金是什么?

它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或泛地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取代理費用。

美國是世界上最早成立房地產投資基金的國家之一,也是金融制度、法律法規相對健全的國家,20世紀60年代,為解決房地產投資專業性要求高、資金需求大、地域性強、流動性差等不利因素,美國出現了由房地產專業機構管理的房地產投資信托基金,其在匯集眾多投資者的資金后進行房地產投資。隨著房地產基金運作模式的不斷成熟和運作規模的不斷擴大,當前房地產基金幾乎已經滲入美國每一個大中城市的房產經營活動中。房地產投資基金的發展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具,也為房地產業的發展提供了高效的融資渠道,成為連接金融和房地產兩大行業的紐帶。

美國房地產投資基金有開放式基金和封閉式基金的區分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產投資基金基本屬于開放式基金,而采用有限合伙制度組織形式的房地產投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合伙制房地產投資基金最為普遍,而采用開放式基金模式的相對較少,約占30%。

二、 房地產私募基金的特點

從基本的組織結構來看，房地產私募基金和傳統的Pre-IPO類的私募股權基金類似，均以架構上最為靈活、成本上最為經濟的有限合伙制為主。但是，除星浩資本等極少數具有相當品牌效應和規模的基金外，市場上現存的大部分房地產私募基金仍存留不少“信托”特色，從而構成目前境內房地產私募基金的獨有特點。簡單歸納，主要特點有：

1、多固定收益，少浮動收益

與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金不同，房地產私募基金極少采用純浮動收益結構。相反的，房地產私募基金的發起人(主要是融資方)會通過基金架構和交易結構的設計，或多或少地給予投資人固定收益的承諾。

事實上，出于現階段房地產行業波動明顯的特征，一般的房地產私募基金如不采用固定收益模式就很難排除投資人的風險顧慮，進而對基金募集造成很大障礙。反之，對房企而言，如房地產行業反彈后持續走好，固定收益的基金模式將確保其取得項目開發的大部分利潤。

2、多優先、劣后結構，少同股同權結構

作為給予投資人固定收益承諾的一種方式，房地產私募基金一般會借鑒信托的“優先、劣后”結構。簡單而言，房地產私募基金的投資人一般均為“優先級合伙人”，在優先級合伙人出資總額的基礎上，房企本身或基金管理公司或其關聯企業將“配比”20%-30%的資金作為“劣后級合伙人”;在優先級合伙人全部收回其投資本金和按固定收益計算的投資回報前，劣后級合伙人將不得取回其出資，也不得分配任何收益。上述表述原則上都會在房地產私募基金的《合伙協議》中有所體現，相當于有融資需要的房企在基金架構內給投資人做了一定程度的擔保。值得關注的是，部分房地產私募基金已逐步開始向社會募集劣后級合伙人。如這種模式得以推廣，則不僅房企的資金和擔保壓力將大大降低，房地產私募基金的受眾面也將得以擴大，從而更好地符合不同收益需要和不同風險承擔能力的投資者的需要。

3、多夾層投資，少股權投資

房地產私募基金業目前主流的投資模式都是采用“股權 債務”的“夾層投資”的方式，即通過股權轉讓等方式持有房地產項目公司股權后，再以股東身份向項目公司做股東借款。由此導致的退出方式是：債權部分，還本付息;股權部分，由開發商回購。原則上，雙方會簽訂一個固定的回購協議，比如約定一年之后以什么樣的價格回購股權。

對于籌集資金很多人都很熟悉，一個公司的發展和擴大規模都是需要大量的資金來進行支撐，對于房地產私募股權基金很多人都是比較喜歡的，因為可以從中獲取大量的利益收益。

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