隨著我國住房改革的深入，越來越多的人加入到購房大軍之中。而經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)生活水平日益提高，人們對住房的要求也越來越高，購買熱情不斷升溫。在購買商品房時會簽訂購房合同，而在合同中會有關于不可抗力的規(guī)定。對于此條款中的“不可抗力”在法律上究竟是如何規(guī)定，什么情況才構成不可抗力？購房者是否真的了解，而“不可抗力”作為實踐中重要的免責事由，購房者往往會和開發(fā)商發(fā)生爭議。下面我就“不可抗力”的問題進行論述。

一、什么是“不可抗力”

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第153條明確規(guī)定：“不可抗力”是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。由此可見，不可抗力是指在合同成立以后所發(fā)生的，不是由于當事人一方的故意或過失所造成的，對其發(fā)生以及造成的后果是當事人不能預見、不能控制、不能避免并不能克服的。不可抗力應表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應同時具備不能遇見、不能避免并不能克服三個條件。如地震、水災等。而且不可抗力的事由要發(fā)生在合同履行期間，也就是說在簽訂合同的時候“不能預見”。并且不可抗力的事由影響的法律主體是購房合同簽訂的雙方，也就是開發(fā)商和購房者。如果造成逾期交房的理由符合以上條件，那么可以認定該事由為不可抗力，可以免除開發(fā)商違約責任，否則就不能視為不可抗力，就要承擔相應的違約責任。

二、“不可抗力”的構成要件

1、不可預見的偶然性。

不可抗力所指的事件必須是當事人在訂立合同時不可預見的事件，它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。當然,這種預料之外的偶然事件，并非是當事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非當事人完全不能預見。但是由于它出現(xiàn)的概率極小，而被當事人忽略不計，把它排除在正常情況之外,但結果這種偶然事件真的出現(xiàn)了，這類事件仍然屬于不可預見的事件。在正常情況下，判斷其能否預見到某一事件的發(fā)生有兩個不同的標準：一是客觀標準，即在某種具體情況下，一般理智正常的人能夠預見到的，該合同當事人就應當預見到。如果對該種事件的預見需要一定的專門知識，那么只要具有這種專業(yè)知識的一般正常水平的人所能預見到的事件則該合同當事人就應當預見。二是主觀標準,就是在某種具體情況下，根據(jù)行為人的主觀條件，如當事人的年齡、發(fā)育狀況、知識水平、職業(yè)狀況、受教育程度以及綜合能力等因素來判斷合同當事人是否應該預見到。

2、不可控制的客觀性或不能避免的必然性。

不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因為債務人不可控制的客觀原因所導致的，債務人對事件的發(fā)生在主觀上既無故意，也無過失，主觀上也不能阻它發(fā)生。債務人對于非因為可歸責于自己的原因而產生的事件，如果能夠通過主觀努力克服它，就必須努力去做，否則就不足以免除其債務。

三、引起“不可抗力”的原因

引起“不可抗力”的法定原因注意包括：一是自然原因，如洪水、暴風、地震、干旱、暴風雪等人類無法控制的大自然力量所引起的災害事故；二是社會原因，如戰(zhàn)爭、罷工、騷亂；三、政府行為，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，政府行政機關在購房合同履行期間內制定新的行政法規(guī)、規(guī)章、行政命令以及政策性文件等規(guī)范性文件，例如市政規(guī)劃、搶險抗災需要等。對于這類政府行為，在其效力范圍內，任何有關單位和個人都必須無條件執(zhí)行，不可抗拒。因此而造成購房合同不能履行的，可以認定為“不可抗力”。行政機關基于法律法規(guī)的授權，針對合同雙方特定的人或事件做出的具體的處理決定，因此而造成合同不能履行的，則不屬于“不可抗力”,應承擔相應的法律責任。在實踐中，對不可抗力的認定是很嚴格的，要與正常的履行風險區(qū)別開來。

而對不可抗力的范圍一般有概括式、列-舉式和綜合式三種規(guī)定方法。概括式對不可抗力范圍只作籠統(tǒng)規(guī)定；列-舉式是將不可抗力事件逐一列出；綜合式，即列-舉式與綜合式相結合，對經(jīng)?？赡馨l(fā)生的不可抗力事件(如戰(zhàn)爭、地震、水災、火災、暴風雨、雪災等)列出的同時，再加上“以及雙方同意的其他不可抗力事件”的文句。

在建設部頒布的合同示范文本中，對“不可抗力”僅是概括性的表述，并沒有明確的界定，需要通過雙方的協(xié)商來進一步確定。在實踐中，由于眾多的因素，很容易造成不能按期交房，這就避免不了要產生糾紛，甚至要承擔法律責任，造成損失。因此，我們在合同或補充協(xié)議當中，應當更加詳盡的明確“不可抗力”的范圍。但應注意以下問題：（1）合同中是否約定不可抗力條款，不影響直接援用法律規(guī)定；（2）不可抗力條款是法定免責條款，約定不可抗力條款如小于法定范圍，當事人仍可援用法律規(guī)定主張免責；如大于法定范圍，超出部分應視為另外成立了免責條款；（3）不可抗力作為免責條款具有強制性，當事人不得約定將不可抗力排除在免責事由之外

四。、“不可抗力”的免責條件

“不可抗力”雖然是法定的免責事由，但并非發(fā)生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除責任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第118條規(guī)定：“當事人一方由于不可抗力不能履行合同時，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明?！?。由此可見，“不可抗力”的免責需要具備以下條件：1、發(fā)生了“不可抗力”事件。必須在一定的期限內提供的有關證明為據(jù)；2、履行了保護義務。構成不可抗力免責的條件，必須是遭受不可抗力影響的一方履行了“及時通知對方”和“采取補救措施”的程序和義務。只有這樣，不可抗力及其免責才能認定，否則，即使確實發(fā)生不可抗力事件，若開發(fā)商沒有履行保護義務，那么開發(fā)商就不能依此免除其法律責任。

五、“不可抗力”事件發(fā)生后受影響一方的義務

1.積極補救義務。當事人有義務采取一切可能的有效措施，盡量避免或減少損失。對開發(fā)商來說，交房期限一般都是由開發(fā)商提出的，因此除了事后補救外，最好在確定此期限前，就充分考慮到各種影響交房的情況；對購房人來說，在約定的交房期限將至時，應事先對自己的時間做好安排，避免錯過接收日期。

2.告知義務。當不可抗力及其他免責的條件出現(xiàn)時，當事人有義務及時通告對方當事人，以使對方當事人采取有效措施，避免或減少損失。這在合同示范文本中留有空白，要求開發(fā)商填寫因不可抗力延期交房時，及時告知購房人的時限。

3.舉證義務。當事人一方提出免責的，有義務舉證，作為其免責的證據(jù)。一旦免責情形出現(xiàn)，提出免責的一方當事人，應及時收集和保留好有關的證據(jù)，比如政府的公告、氣象預報、生病住院的單據(jù)等等，作為有效的免責證據(jù)。否則，一旦雙方因此發(fā)生了爭執(zhí)，提出免責的一方又不能舉證，那么則要承擔相應的法律責任。

六、不可抗力的法律后果和免責效力

發(fā)生不可抗力事故后，應按約定的處理原則及時進行處理。不可抗力的后果有兩種：一種是解除合同，一種是延期履行合同。究竟如何處理，應視事故的原因、性質、規(guī)模及其對履行合同所產生的實際影響程度和合同的具體約定而定。

不可抗力的免責效力，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，可以部分或全部免除責任。但有以下列外：（1）金錢債務的遲延責任不得因不可抗力而免除。（2）遲延履行期間發(fā)生的不可抗力不具有免責效力。

綜上述，正確地認識“不可抗力”，明確延期交房時，免除責任的法律條件，以及如何正確有效的簽訂免責條款，有利于我們在延期交房時，盡最大努力的免除或減少責任，降低損失。對于“不可抗力”和其他免責條款在合同當中是很重要的，一定要有一個清楚明了的認識，以減少糾紛和損失。