哪些情況下二手房買賣合同無效？

1、合同簽訂人無民事行為能力。我國《民法總則》規(guī)定：無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為。因此，無民事行為能力人的房屋買賣不能獨立簽訂房屋買賣合同，即使簽訂了合同也是無效合同。

2、合同簽訂人是限制行為能力人，且合同簽訂未取得法定代理人同意。限制行為能力人進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。否則房屋買賣合同無效。

3、當(dāng)事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買賣合同無效（根本就沒有簽署）。

4、以合法形式掩蓋非法目的，如現(xiàn)實生活中的簽訂陰陽合同。就會被認(rèn)定為無效的合同。

5、雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。比如，陰陽合同的簽訂。

合同無效或暫時不能簽署合同，二手房交易該怎么辦？

1、在雙方的買賣合同中附合同生效的條件，即約定雙方簽訂的買賣合同在賣方的二手房房屋所有權(quán)證辦理完畢。

按照法律規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓。賣方房屋未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，應(yīng)認(rèn)定買賣雙方簽訂的合同無效，這是沒有疑問的，也是沒有爭議的。

2、雙方先不簽訂買賣合同，雙方先簽署購買二手房房屋的意向協(xié)議書，說明待二手房房屋辦理完畢產(chǎn)權(quán)證具備過戶條件后雙方再簽署商品房買賣合同。第二種方式與第一種方式相似。

3、轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務(wù)。

即賣方將原與開發(fā)商簽訂的二手房房屋買賣合同當(dāng)中權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給買方，賣方將轉(zhuǎn)讓情況通知開發(fā)商，并辦理轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)、登記手續(xù)，具體是到二手房房屋行政管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，這樣雙方的行為就是合法的。

怎樣巧妙避免二手房買賣合同糾紛？

1、檢查產(chǎn)權(quán)證和土地證，看兩證是否齊全(有些房本是兩證合一的)；

2、看清產(chǎn)權(quán)證是否被抵押和土地證上的土地使用年限的記載；

3、檢查房屋本身的質(zhì)量，房屋是否被賣房人出租；

4、檢查房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名和賣房人的身份證上的姓名是否一致；

5、看產(chǎn)權(quán)證上是否有共有人，如果有共有人，還需要共有人出具書面同意證明。即使是夫妻共有的情況，也需要另一方出具證明，以避免糾紛；

6、對于買方來說，除了要嚴(yán)格按照建設(shè)委員會的二手房買賣合同格式訂立合同之外，還需要將一些細(xì)節(jié)問題納入合同內(nèi)容。主要包括房屋的物業(yè)管理交接，戶籍的遷移等問題；

7、買方可以留一定的房款作為“保證金”，等買房將物業(yè)管理交接，戶籍遷出之后再將房款全部交齊；

8、約定貸款不成的解決辦法。貸款不成也導(dǎo)致了一些二手房糾紛。買房人可以在合同中事先約定，并設(shè)立一個期限，如果由于客觀原因到期未能辦理按揭貸款，雙方該如何解決。

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