在二手房交易過程中，在交易雙方考慮不充分、交易條件未協商明確等情況下，房產中介人員利用信息不對稱的優勢，快速成交實現利潤，為交易出現風險埋下隱患。

一般情況下，首期房價款、房地產被查封等風險屬于二手房交易流程設計的制度性問題，非個人可以解決;而戶籍遷移、“以房換房”模式下的違約以及交易中稅費成本等造成的交易障礙等風險一定程度上可以通過房地產經紀公司提供居間服務而大量減少糾紛的發生。

從筆者承辦的與后者相關的案例看，大部分案例系因房地產經紀公司業務人員在促成買賣雙方締約的過程中過分追求速度、效率，以成交為第一要義，忽略了房地產經紀行業從業人員應盡的調查義務、披露義務、提示義務，而買賣雙方因不專業、不細心、缺乏必要的判斷能力，往往被“忽悠”簽訂了買賣合同。

筆者認為，對于房地產經紀公司應當明確居間服務的具體內容，除了法律上所規定的提供媒介信息之外，對于信息披露所要達到的真實性、充分性應當予以規范。如：向買房出示產權調查報告、房地產經紀公司應對提供房源信息的房屋進行全方位攝影、攝像，其內容作為買賣合同附件。

“律霸網事件”產生的主要原因，即在于締約前業務人員可能基于公司規范向買方披露了一定的房源信息，但并不確實、充分、有效，甚至業務人員可能實際并未履行居間義務，向買方進行必要的媒介信息傳遞，導致在交易過程中買方發現房屋存在與其了解的房源信息不一致的情況，或發現其認知發生了重大錯誤。

同時，對于居間方的主要義務，律霸網在締約前未予充分明示，導致交易雙方往往認為“我找了你中介，你就要負責幫我完成交易。完不成，都是你的責任。”一旦發生司法查封，或者類似本案中律霸網公司居間方身份和抵押權人身份存在實質競合的情況。

由此，筆者認為目前二手房交易流程設計上的思路需要轉變。

在復雜的房地產交易流程中，要做到賣方無抵押貸款，買方不貸款一次性支付房款，從而一手交錢一手過戶是根本不現實的。風險管控的核心應該在于“資金安全”的保障。約定賣方在確保權利轉移至買方名下時方可獲得房價款，而買方，在取得權利前先行支付全額房款(貸款)，以確保其履約能力。

然而，現實中存在的賣方抵押、買方貸款情形，一定程度上阻礙了前述模式順利的展開。考慮到賣方房屋抵押權人的利益保障，買方貸款的銀行利益保障，只有引入第三方資金監管平臺，在確保買賣雙方交易資金安全，以及各方債權人利益得以充分兼顧的情況下，才能確保交易的順利完成。

中國臺灣的二手房交易模式筆者認為值得我們借鑒。

中國臺灣的二手房交易流程為簽約前房屋產權調查、簽訂房屋買賣合同、簽約后房屋產權調查、買方支付除貸款外房款至資金監管賬戶、買方辦理銀行貸款申請手續、買賣雙方申報納稅、辦理產權過戶以及抵押登記手續、銀行發放貸款至資金監管賬戶、產權登記完成、資金監管方清償賣方抵押債務(若有)、賣方抵押登記注銷、房屋交接、房款結算。

因資金均由第三方資金監管平臺托管，買方無需擔心首付款非專款專用或因賣方誠信風險導致交易無法進行而房款無法返還，而賣方亦無需擔心買方房款支付能力。

其實早在2008年上海就設立了第三方二手房資金監管平臺——上海市**產交易資金管理有限公司。

該二手房交易資金監管模式可以適用賣方有抵押房地產、賣方無抵押房地產以及房地產存在租賃關系需就租金押金進行監管業務。操作流程與中國臺灣地區交易流程類似，可以極大限度的保障買賣雙方的交易安全。但在該服務模式推向市場后因宣傳力度不足，市場缺乏有效交易模式引導，抵押權人、債權人等各利益方基于不同利益訴求而眾口難調等原因難以推廣。

上海乃至中國大陸地區的二手房交易日益蓬勃，亟需根據中國大陸房地產特性、交易背景情況、資金安全的需求性等建立合理的交易模式并強制推行。對于提供居間服務的房地產經紀公司，應當從從業人員資質、標準化居間服務內容以及形式等方面予以嚴格規范，并形成長期監管機制。如此，方得切實有效保障二手房交易安全、順暢進行。