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如今，人們購買商品房時，大多數(shù)情況下買的都是預(yù)售商品房。為了保障自身的合法權(quán)益，在房產(chǎn)交易過程中免遭風險，購房者就需要與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同。那么具體來說，如何簽商品房預(yù)售合同，換句話說，商品房預(yù)售合同怎么簽?zāi)?下面將為您做一個較為詳細的介紹。

一、如何簽商品房預(yù)售合同

1、確認開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證。

為保護購房人的基本權(quán)利，國家對商品房預(yù)售實行許可制度。沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護。因此，購房人在簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)當首先查驗開發(fā)商在售樓現(xiàn)場公示的商品房預(yù)售許可證，確認自己擬購房屋在預(yù)售許可的范圍內(nèi)，避免不必要的法律風險。

2、認真閱讀開發(fā)商制定的格式條款。

購房人應(yīng)事前認真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當即給予解釋，不滿意的地方需及時與開發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內(nèi)容以書面形式予以固定。實際生活中，許多購房人不重視這個環(huán)節(jié)，常常導致簽訂正式合同時的糾紛和矛盾。

3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。

我市預(yù)售合同示范文本從交房必備法律文件和法律手續(xù)入手，對房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購房人最基本的權(quán)益。但示范文本已有的內(nèi)容并不能完全滿足所有購房人的需求。比如正式水、電、氣、通信等附屬設(shè)施的可開通時間等示范文本沒有明確，附件中的各項配套設(shè)施的建設(shè)和交付也獨立于房屋交付，對此有特殊要求的購房人需通過補充約定等形式，將相關(guān)條件納入房屋交付條件中，才能在發(fā)生預(yù)期之外的情況時得到相應(yīng)的法律救濟。

4、明確規(guī)劃或設(shè)計變更的處理辦法。

商品房項目在開發(fā)建設(shè)過程中，規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計變更時有發(fā)生。有的規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計變更可能對所購商品房的使用質(zhì)量產(chǎn)生不利影響，甚至可能導致建筑面積變化，進而影響雙方當事人最終的房款結(jié)算金額。我市預(yù)售合同示范文本對規(guī)劃和設(shè)計變更的處理有比較詳細的提示，購房人最好仔細研讀，并就自己關(guān)心的其他相關(guān)問題作出補充約定。

二、商品房預(yù)售合同怎么簽

1、注意土地使用年限。

出讓土地的年限是從開發(fā)商拿地時開始起算，只有剩余年限才對購房人有實際意義。有的開發(fā)項目的開發(fā)周期很長，可能導致商品房售出時的實際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對應(yīng)的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購房人應(yīng)注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

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2、盡可能明確面積誤差的處理結(jié)算辦法。

預(yù)售合同約定的面積多為按圖測算的面積，難免與最終實測面積有誤差。我市商品房銷售主要采用按建筑面積計價方式，因此面積誤差直接影響雙方當事人的經(jīng)濟利益。從實際情況看，合同當事人對總建筑面積的誤差處理都很重視，但往往忽略套內(nèi)面積和共有分攤面積發(fā)生不等比誤差時的處理。對得房率很在意的購房人，特別是在購買建筑結(jié)構(gòu)形式比較復雜的商品房時，雙方當事人在預(yù)售合同中追加約定得房率誤差的處理辦法尤其必要。

實踐中，商品房預(yù)售糾紛層出不窮，其中很大程度上是由于簽訂的商品房預(yù)售合同約定不明或者未作約定引起的。因此建議大家在簽合同前向?qū)I(yè)的律師咨詢;若是在買房過程中遇到了糾紛，也不妨向?qū)I(yè)的律師尋求幫助，讓律師幫您化解糾紛。

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