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如今，進行農村房屋買賣的也是比較多的。但我國對農村房屋買賣是做出了相應限制的，因此也不是那么輕易就能購買到農村房屋。此時，當事人最好簽訂一份買賣合同，那這個農村房屋買賣合同的效力是怎樣的呢？我們一起在下文中進行具體了解。

一、農村房屋買賣合同的效力是怎樣的

1、轉讓給城鎮居民的合同為無效合同

我國《物權法》第一百五十三條規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”，而我國土地管理法及其管理條例等也對宅基地使用權規定了禁止轉讓。此外，國務院辦公廳發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定：“農村的住宅不得向城市居民出售。”國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”因此，從有關規定來看，轉讓給城鎮居民的合同違反禁止性規定，應當認定為無效合同。

2、轉讓給同村或外村居民的合同為有效合同

窮盡我國相關的法律、行政法規及其他國家規定，并沒有關于農村房屋禁止轉讓的規定，而在民法領域，法無禁止即自由。允許農民范圍內的流轉沒有違反“房地不可分”的原則，集體土地使用權從廣義而言屬于農民所有，僅在農民之間的轉讓并沒有導致建筑物所有權和土地使用權的主體分離結果，因此應當為有效，如果說這樣的流轉違反了宅基地使用屬集體經濟組織所有的身份性，那么通過繼受取得的方式獲取集體經濟組織成員資格，即只要將戶口遷入所購農房所在的集體經濟組織內便可以清除宅基地使用權在集體經濟組織之間流轉的障礙。

二、農村房屋買賣合同有效嗎

出于國情考慮，我國對農村房屋買賣作出了一些限制，但理論上講，農村房屋買賣合同是有效的，理由如下：

1、合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規。而判決認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據是《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》，該通知的發文機關是國務院辦公廳，而非國務院，故此文件不是行政法規，不能作為認定合同無效的依據。

2、土地管理法規定的土地的使用權不得用于非農建設其立法本意旨在維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。

3、從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。

4、通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。農民處分自己的承包土地經營權的權利。該法體現了以人為本的精神，充分尊重農民的自主性，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，農村宅基地也應做相同理解。

很多人在購買農村房屋的時候，會要求簽訂一份書面的農村房屋買賣合同，這樣做能夠在一定程度上保護自身的合法利益。當然，也要這個合同具有了法律效力之后，才能對當事人的利益做出保障。