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在商品房買(mǎi)賣(mài)的實(shí)踐中，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前先行簽訂的預(yù)約合同就是購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)。也叫房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等，約定雙方在一定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并交納一定數(shù)額的定金。那么這個(gè)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有效嗎？詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)從下文中進(jìn)行了解。

一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)一般由開(kāi)發(fā)商自行制定，內(nèi)容詳略程度差異較大。一般認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的雙方當(dāng)事人的法律義務(wù)主要有兩項(xiàng)：根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條件在將來(lái)某個(gè)時(shí)間簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同;根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的過(guò)程中當(dāng)事人還負(fù)有對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)未作約定的事項(xiàng)依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行公平協(xié)商的義務(wù)。

我國(guó)法律規(guī)定，“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”

由此可見(jiàn)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽訂往往伴隨著定金的交付。在這里提醒購(gòu)房者，從法律效力上說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定定金，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方都具有同等約束力，如果購(gòu)房者沒(méi)有合理理由不簽訂購(gòu)房合同就不能要求開(kāi)發(fā)商退定金，所以在簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)要仔細(xì)看清關(guān)于定金是怎樣規(guī)定的，謹(jǐn)慎交付定金。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有效嗎

根據(jù)上面所講的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力問(wèn)題可以看出，我國(guó)法律是認(rèn)可商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力的。除此之外，最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”

這說(shuō)明我國(guó)法律不僅承認(rèn)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，在符合一定條件的情況下，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)可以被當(dāng)作買(mǎi)賣(mài)合同。

三、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)要注意哪些問(wèn)題?

既然認(rèn)購(gòu)書(shū)具有法律效力，購(gòu)房者就不能聽(tīng)開(kāi)發(fā)商忽悠隨便簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，那么，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)需要注意的問(wèn)題有：

1、使用《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》示范文本

目前各樓盤(pán)出示的認(rèn)購(gòu)書(shū)都是由開(kāi)發(fā)商或售樓方自己制定的格式合同，不少消費(fèi)者缺乏有關(guān)法律常識(shí)，售樓方和開(kāi)發(fā)商方面處于強(qiáng)勢(shì)地位，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中常設(shè)置一些有利于售樓方的條款，消費(fèi)者稍不留神，就會(huì)吃虧。因此，購(gòu)房者最好提前準(zhǔn)備，使用規(guī)范的文本。

2.約定《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》“退出”條款

由于簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，樓盤(pán)的一些細(xì)節(jié)尚未明確，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的很多條款都沒(méi)有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在消費(fèi)者沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。

3.明確“定金”字樣，謹(jǐn)慎交付定金

一旦開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司出現(xiàn)違約，購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司解除商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)。如果是定金，是可以要求雙倍返還。但如果是“訂金”就不能要求雙倍返還了。因此購(gòu)房者要仔細(xì)看清楚是“定金”還是“訂金”，防止開(kāi)發(fā)商偷換概念，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，消費(fèi)者才能證據(jù)充分地要求對(duì)方雙倍返還款項(xiàng)。

4.認(rèn)購(gòu)書(shū)不應(yīng)將定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保

根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第4條規(guī)定，如認(rèn)購(gòu)書(shū)中將定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保，造成的直接后果是，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同談不成的情況下，定金歸與開(kāi)發(fā)商。因此，認(rèn)購(gòu)者應(yīng)當(dāng)避免將定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的條款，明確規(guī)定定金只作為本認(rèn)購(gòu)書(shū)的履行擔(dān)保。

綜合以上幾點(diǎn)，購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或者定金合同之前，應(yīng)該對(duì)商品房的實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)地詳細(xì)的考察，最好聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的購(gòu)房律師陪同。在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)也應(yīng)當(dāng)有意識(shí)地抵制顯失公平、違背誠(chéng)信的條款，對(duì)任何合同的訂立都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查其內(nèi)容，而對(duì)于某些暗含風(fēng)險(xiǎn)的條款則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)慎重分析后選擇接受或者拒絕，避免自己的權(quán)益受到損害。

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)房合同嗎

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有什么效力 ?

簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的注意事項(xiàng)有哪些