長期以來，由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)成為發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重。在這樣的情況下，為促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展，上海商品房預(yù)售管理辦法出臺(tái)了。以下是上海商品房預(yù)售管理辦法的具體條例。

上海商品房預(yù)售管理辦法

第一條　為促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》，結(jié)合本市實(shí)際情況，特制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條　本細(xì)則適用于經(jīng)本市工商行政管理部門注冊(cè)登記，并向本市房地產(chǎn)管理部門備案的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，包括外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)(以下簡稱開發(fā)經(jīng)營企業(yè))，在本市投資建造的內(nèi)銷、外銷商品房的預(yù)售管理。

第三條　本細(xì)則所稱的商品房預(yù)售，系指開發(fā)經(jīng)營企業(yè)依法投資建造的內(nèi)銷或外銷商品房在房屋竣工交付前預(yù)先出售給承購人，與承購人簽訂商品房預(yù)售合同(包括與承購人簽訂的預(yù)訂、預(yù)約或認(rèn)購、定購等合約)，并向承購人收取定金或房價(jià)款的行為。

第四條　上海市房屋土地管理局(以下簡稱市房地局)是本市商品房預(yù)售管理的行政主管部門。

浦東新區(qū)綜合規(guī)劃土地局(以下簡稱浦東新區(qū)規(guī)土局)和各區(qū)、縣房產(chǎn)管理局(以下簡稱區(qū)、縣房管局)，是本行政區(qū)域內(nèi)的內(nèi)銷一般標(biāo)準(zhǔn)商品房(不包括外資投資開發(fā)經(jīng)營的內(nèi)銷商品房)預(yù)售的行政主管部門，業(yè)務(wù)上受市房地局領(lǐng)導(dǎo)。

第五條　本市內(nèi)銷、外銷商品房預(yù)售統(tǒng)一實(shí)行預(yù)售許可證制度，商品房預(yù)售許可證由市房地局統(tǒng)一印制正、副本。

市房地局負(fù)責(zé)核發(fā)本市行政區(qū)域內(nèi)的外銷商品房、外資內(nèi)銷商品房及已經(jīng)原市房產(chǎn)管理局(以下簡稱市房管局)或市外商投資工作委員會(huì)(以下簡稱市外資委)批準(zhǔn)建造的內(nèi)銷高標(biāo)準(zhǔn)商品房的預(yù)售許可證。

浦東新區(qū)規(guī)土局和各區(qū)、縣房管局負(fù)責(zé)核發(fā)建造在本行政區(qū)域內(nèi)的內(nèi)資投資開發(fā)經(jīng)營的內(nèi)銷一般標(biāo)準(zhǔn)商品房的預(yù)售許可證。

第六條　開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國有土地使用證或已辦理建設(shè)用地劃撥手續(xù)，取得建設(shè)用地許可證;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(三)完成建筑安裝工作量占該工程建安總投資的25%以上或建筑物設(shè)計(jì)地坪以上的基礎(chǔ)工程驗(yàn)收合格，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，并落實(shí)水、電、煤等配套工程;

(四)已與在本市注冊(cè)的銀行簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議;

(五)內(nèi)資開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請(qǐng)外銷商品房預(yù)售，需持有經(jīng)市房地局(包括原市房管局)批準(zhǔn)的外銷商品房專項(xiàng)經(jīng)營權(quán)批復(fù)。

第七條　開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請(qǐng)內(nèi)銷商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：

(一)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書;

(二)國有土地使用權(quán)證;

(三)市計(jì)劃委員會(huì)下達(dá)的商品房項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃文件;

(四)落實(shí)水、電、煤氣等配套的有關(guān)文件;

(五)與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進(jìn)度計(jì)劃;

(六)市或區(qū)、縣工程建筑質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的房屋基礎(chǔ)工程核驗(yàn)單或經(jīng)本市注冊(cè)的對(duì)該項(xiàng)目預(yù)售款有監(jiān)管權(quán)的銀行審核并出具的完成建筑安裝工作量25%以上的證明材料;

(七)商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案包括：商品房的座落、結(jié)構(gòu)、裝修與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，商品房建筑明細(xì)表、預(yù)售分期計(jì)劃、預(yù)售地點(diǎn)與方式、委托律師、交付使用日期和交付使用后的物業(yè)管理等主要內(nèi)容;

(八)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)和在本市注冊(cè)的銀行簽訂的預(yù)售監(jiān)管協(xié)議和該銀行出具的預(yù)售款監(jiān)管證明;

(九)已落實(shí)的物業(yè)管理公司有關(guān)材料;

(十)其他應(yīng)提交的材料。

開發(fā)經(jīng)營企業(yè)若申請(qǐng)高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房預(yù)售，則還須提交原市房管局或市外資委批準(zhǔn)列為高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房項(xiàng)目的批復(fù)。

第八條　開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售外銷商品房，除提交本細(xì)則第七條規(guī)定的證件及資料外，還應(yīng)提交：

(一)土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同;

開發(fā)經(jīng)營企業(yè)批租地塊是毛地或生地，還需提交動(dòng)遷及市政配套合同。

(二)外商投資開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)提交市外資委的企業(yè)批準(zhǔn)證書;

內(nèi)資開發(fā)經(jīng)營企業(yè)則應(yīng)提交經(jīng)市房地局(包括原市房管局)批準(zhǔn)的該項(xiàng)目外銷專項(xiàng)經(jīng)營權(quán)批復(fù)。

第九條　內(nèi)銷商品房具備預(yù)售條件后需預(yù)售的，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)按本細(xì)則第五條的規(guī)定，向市房地局或浦東新區(qū)規(guī)土局和區(qū)、縣房管局提出預(yù)售申請(qǐng)。

市房地局或浦東新區(qū)規(guī)土局和各區(qū)、縣房管局收到開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的預(yù)售申請(qǐng)書后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)自受理預(yù)售申請(qǐng)后的十天內(nèi)核發(fā)《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售許可證》;凡經(jīng)審查后不符合預(yù)售規(guī)定的，則應(yīng)在受理預(yù)售申請(qǐng)后的十天內(nèi)通知開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，說明不核發(fā)《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售許可證》的理由。

第十條　外銷商品房具備預(yù)售條件后需預(yù)售的，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)按下列規(guī)定辦理：

(一)凡座落在本市各區(qū)的外銷商品房，應(yīng)直接向市房地局提出申請(qǐng)，由市房地局查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場查勘，經(jīng)審查合格的，在受理預(yù)售申請(qǐng)后的十天內(nèi)核發(fā)《上海市外銷商品房預(yù)售許可證》;

(二)凡座落在浦東新區(qū)或各縣的外銷商品房，由浦東新區(qū)規(guī)土局或各縣房管局受理預(yù)售申請(qǐng)，在七天內(nèi)負(fù)責(zé)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料和現(xiàn)場查勘，經(jīng)審查合格后，將申請(qǐng)預(yù)售提交的材料隨同初審意見轉(zhuǎn)報(bào)市房地局，由市房地局在收件后三天內(nèi)對(duì)審查合格的項(xiàng)目核發(fā)《上海市外銷商品房預(yù)售許可證》。

凡經(jīng)審查后不符合預(yù)售規(guī)定的，則應(yīng)在受理預(yù)售申請(qǐng)后的十天內(nèi)通知開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，說明不核發(fā)《上海市外銷商品房預(yù)售許可證》的理由。

第十一條　凡審查合格，準(zhǔn)予發(fā)放預(yù)售許可證的，應(yīng)由市房地局或浦東新區(qū)規(guī)土局和區(qū)、縣房管局在發(fā)放預(yù)售許可證的同時(shí)，將準(zhǔn)予上市的商品房抄告市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理所。準(zhǔn)予核發(fā)預(yù)售許可證的外銷商品房，統(tǒng)一由市房地局定期在報(bào)刊上發(fā)布公告。

第十二條　市和浦東新區(qū)、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理所是具體辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)的管理機(jī)構(gòu)。

市房地產(chǎn)交易管理所(以下簡稱市交易管理所)負(fù)責(zé)辦理本市外銷商品房、外資內(nèi)銷商品房、內(nèi)銷高標(biāo)準(zhǔn)商品房交易手續(xù)。

浦東新區(qū)和區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理所負(fù)責(zé)辦理本行政區(qū)域內(nèi)的內(nèi)資投資開發(fā)經(jīng)營的內(nèi)銷一般標(biāo)準(zhǔn)商品房交易手續(xù)。

第十三條　開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品房，必須在經(jīng)營場所的顯著位置張貼或懸掛商品房預(yù)售許可證，以備承購人查驗(yàn)。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以根據(jù)業(yè)務(wù)需要，向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證副本。

第十四條　開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品房的廣告，必須符合《中華人民共和國廣告法》《廣告管理?xiàng)l例》及《關(guān)于加強(qiáng)商品房廣告管理的通知》，內(nèi)銷商品房不得在中華人民共和國境外發(fā)布廣告。外銷商品房在境外發(fā)布廣告，需經(jīng)具有出口廣告代理權(quán)的廣告公司代理，并按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。

開發(fā)經(jīng)營企業(yè)及其委托代理商發(fā)布預(yù)售、銷售的商品房廣告或說明書，必須載明商品房預(yù)售許可證的編號(hào)。

第十五條　開發(fā)經(jīng)營企業(yè)及其委托代理商應(yīng)當(dāng)對(duì)商品房廣告及說明書內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。廣告、說明書的內(nèi)容及樣板房等建筑平面布局、建筑結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)均應(yīng)與實(shí)際提供的商品房相一致。

第十六條　開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與承購人簽訂內(nèi)銷或外銷商品房預(yù)售合同，均須使用由上海市房地局印制，上海市工商行政管理局監(jiān)制的標(biāo)準(zhǔn)合同文本。預(yù)售所需的標(biāo)準(zhǔn)合同(包括出售合同文本，下同)，由開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按本細(xì)則第十二條分工，向房地產(chǎn)交易管理所購取。

第十七條　開發(fā)經(jīng)營企業(yè)向房地產(chǎn)交易管理所購取的標(biāo)準(zhǔn)合同，由房地產(chǎn)交易管理所按預(yù)售商品房項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在使用時(shí)，如發(fā)生缺號(hào)或有余號(hào)，應(yīng)及時(shí)向房地產(chǎn)交易管理所備案。

第十八條　開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售外銷商品房與承購人簽訂的預(yù)售合同，須經(jīng)上海市公證處公證。內(nèi)銷商品房的預(yù)售合同的公證或見證以承購人自愿為原則。

第十九條　開發(fā)經(jīng)營企業(yè)取得外銷商品房預(yù)售許可證后，凡委托在中華人民共和國境外代理商預(yù)售的，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與代理商須簽訂代銷合同;外銷商品房委托本市代理商或內(nèi)銷商品房委托代理商預(yù)售的，代理商必須是已向本市工商行政管理部門注冊(cè)登記，并向房地產(chǎn)管理部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

第二十條　商品房預(yù)售合同簽訂后十天內(nèi)，由開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按本細(xì)則第十二條規(guī)定，將預(yù)售合同交房地產(chǎn)交易管理所審核。預(yù)售合同交房地產(chǎn)交易管理所審核時(shí)，需提交以下材料：

(一)申報(bào)成交商品房的預(yù)售價(jià)格;

(二)買受人身份證件或有關(guān)證明;

(三)華僑、港、澳、臺(tái)胞或本市的三資企業(yè)購買內(nèi)銷高標(biāo)準(zhǔn)商品房時(shí)，則應(yīng)分別提交經(jīng)上海市人民政府臺(tái)灣事務(wù)辦公室、上海市人民政府僑務(wù)辦公室批準(zhǔn)的購買本市商品房申請(qǐng)表，或經(jīng)市房地局批準(zhǔn)的上海市外商投資企業(yè)購買內(nèi)銷高標(biāo)準(zhǔn)商品房申請(qǐng)表。

對(duì)符合交易手續(xù)的預(yù)售合同，由房地產(chǎn)交易管理所在合同上加蓋公章。凡未經(jīng)房地產(chǎn)交易管理所辦理交易審核手續(xù)的，不予辦理預(yù)售合同登記備案。

第二十一條　商品房預(yù)售合同經(jīng)房地產(chǎn)交易管理所審核合格后，統(tǒng)一由房地產(chǎn)交易管理所向房地產(chǎn)登記發(fā)證管理部門辦理預(yù)售合同登記備案。

第二十二條　買受人如需將預(yù)購的商品房再轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按本細(xì)則第十二條規(guī)定，由買受人向房地產(chǎn)交易管理所提出申請(qǐng)，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)買受人預(yù)購商品房的預(yù)售合同已按規(guī)定辦妥商品房預(yù)售合同審核和登記手續(xù);

(二)買受人已向開發(fā)經(jīng)營企業(yè)繳付購房價(jià)款定額的25%以上的商品房預(yù)售款。

第二十三條　經(jīng)房地產(chǎn)交易管理所同意轉(zhuǎn)讓的預(yù)售商品房，應(yīng)由原買受人與受讓人和開發(fā)經(jīng)營企業(yè)三方共同簽訂預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同，該轉(zhuǎn)讓合同作為原預(yù)售合同的背書，由預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人在二十天內(nèi)按本細(xì)則第十二條規(guī)定到房地產(chǎn)交易管理所辦理交易變更手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地增值稅等有關(guān)稅費(fèi)。

第二十四條　房地產(chǎn)交易管理所在受理預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的交易變更手續(xù)的同時(shí)受理代辦預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓變更登記。

凡未按規(guī)定到房地產(chǎn)交易管理所辦理交易變更手續(xù)的商品房，不得再行轉(zhuǎn)讓;預(yù)售商品房竣工交付后，不予辦理交易過戶手續(xù)。

凡按規(guī)定辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，該商品房可繼續(xù)再轉(zhuǎn)讓。

第二十五條　商品房在境內(nèi)預(yù)售，預(yù)售款應(yīng)由開發(fā)經(jīng)營企業(yè)委托監(jiān)管銀行代收。且預(yù)售款必須按該預(yù)售商品房項(xiàng)目工程進(jìn)度分期收取。外銷商品房在中華人民共和國境外預(yù)售的，應(yīng)委托律師將所取得的預(yù)售款按監(jiān)管銀行提供的匯交線路，如期匯入該預(yù)售款專用帳戶。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所收取的預(yù)售款在竣工前，按?？顚Ｓ玫脑瓌t用于該預(yù)售商品房項(xiàng)目的有關(guān)工程建設(shè)，并接受監(jiān)管銀行的監(jiān)督。

開發(fā)經(jīng)營企業(yè)發(fā)生違反專款專用行為的，監(jiān)管銀行有權(quán)提出監(jiān)管質(zhì)詢，或采取拒付預(yù)售款，直至凍結(jié)全部預(yù)售款等措施。

第二十六條　商品房竣工并取得建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站驗(yàn)收合格證書后，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)向市房屋土地測繪中心或市房地局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)，申請(qǐng)房屋和土地使用權(quán)面積測定。并在房屋竣工驗(yàn)收接受后的三個(gè)月內(nèi)(移交給買受人之前)，到房地產(chǎn)登記部門辦理新建商品房注冊(cè)登記，領(lǐng)取上海市新建商品房屋登記注冊(cè)證，方可辦理出售手續(xù)。

第二十七條　對(duì)違反本細(xì)則規(guī)定的行為當(dāng)事人，由市房地局或浦東新區(qū)規(guī)土局和區(qū)、縣房管局給予處罰：

(一)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證而擅自預(yù)售商品房的，應(yīng)處以已收預(yù)售款總額10%以下的罰款，并處警告，責(zé)令糾正;

(二)預(yù)售的商品房在建設(shè)期間，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的預(yù)售款未按規(guī)定委托監(jiān)管銀行代收或?qū)㈩A(yù)售款項(xiàng)挪作他用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，由房地產(chǎn)管理部門沒收挪用款項(xiàng)，上交市財(cái)政;

(三)交易雙方當(dāng)事人未按規(guī)定時(shí)限辦理交易審核，應(yīng)責(zé)令其糾正，補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，對(duì)每逾期一天，處以預(yù)售價(jià)款千分之一的罰款。

第二十八條　本細(xì)則由市房地局負(fù)責(zé)解釋。

第二十九條　本細(xì)則自一九九五年七月一日起施行，凡在此以前頒布的有關(guān)辦法或規(guī)定與本細(xì)則有相悖之處，以本細(xì)則為準(zhǔn)。

以上就是小編整理出來的上海商品房預(yù)售管理辦法的重要內(nèi)容及條規(guī)，商品房預(yù)售制改善了商品房供應(yīng)不足的現(xiàn)狀，為促進(jìn)上海房地產(chǎn)健康有序發(fā)展做出了杰出的貢獻(xiàn)。了解商品房預(yù)售需要的條件及資料，有助于提高了資金使用效率，降低資金使用成本。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸蘇州律師。

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