法律咨詢：

您好！
????我的房子出租給乙方開幼兒園，在2009年所簽合同的基礎上，2011年3月份又續簽了一份3年的合同，應該是2014年7月份到期。但是我急需用錢，需要把這套房屋賣出。這種情況下，應該賠償乙方損失多少？下面是兩份合同文本：

附錄1：806棟19中門房屋租賃續簽合同

原則：照顧老關系，雙方都讓一點，各退一步。

1、?甲乙雙方續簽3年合同，每月1500元，一年一交。即從2011年7月31日起，到2014年7月30日止。

2、這期間，乙方代為負責一次徹底維修下水管道，所產生費用計肆仟伍佰元由乙方墊付，甲方負責承擔此項費用，交下一年房費中扣除。物業費和采暖費

甲方負責，由乙方代繳之后從房費中扣除所繳納數額并把具體交款數據發短信或者電子郵件，詳細通知甲方。

3、?每年的7月15日由乙方把本年度房款打到指定的銀行卡內。但是乙方的裝修費用開門修路費用不由甲方負責。

4、?房屋租期到期之前一個月，雙方協商是否續簽租約。從2011年1月31日到7月30日雖然沒有續簽合同，但是甲方默認了乙方所付金額每月1100元。

簽署人：甲方：?????
????????乙方：

2011年3月21日續簽

附錄2:2009年所簽訂合同的有關文本如下：

3.?甲方的權利與義務：

3.?1?甲方應保證上述房屋權屬清楚明晰，若發生與甲方有關的產權糾紛與債權債務等，概由甲方負責解決，因此給乙方造成的損失，甲方負責賠償；

3.?2?在房屋租賃期內，甲方應保證上述房屋符合出租房屋條件和日常使用要求；

3．3甲方負責對房屋及其附屬設施的定期檢查并承擔正常的房屋維修費用，因甲方延誤房屋維修而使乙方或第三人遭受損失的，甲方負責賠償：

3．4如因特殊原因回收房屋，必須提前15天，書面通知乙方解除合同，并返還乙方預交租金，同時補償乙方損失：

3．5在租賃合同期滿時，甲方驗收房屋后，將將房屋租賃抵押金返還給乙方。

4．乙方的權利與義務

4．1乙方應按期交納房屋租金和應承擔的房屋費用：

4．2乙方不得擅自改變房屋結構及用途，乙方如需要改裝設施及對房屋進行再裝修，須經甲方書面同意，但不得損壞原有建筑結構：如因乙方原因，造成

屋損壞，乙方必須負責修復并賠償損失；

4．3乙方未經甲方同意，不得擅自將租賃房屋的全部或部分出借、轉租或以其它變相方式由他人使用房屋；

4．4乙方保證合法使用該房屋，不得利用此房屋進行非法活動或擾亂四鄰正常生活：

4．5乙方有義務維護房屋的正常使用，同時協助甲方對房屋的正常檢查與維修；

4．6乙方在租賃期滿時結清應承擔的房屋的相關費用，并將房屋交還給甲方。

5．租賃期間確需變更或解除租賃協議的，雙方當事人應提前20天協商，另行訂立合同或解除合同。

6．租賃期間上述房屋如遇國家征用、拆遷，本合同自行終止。有關事宜雙方協商解決。

7．如因不可抗力的原因而使出租房屋及其附屬設施損壞的，雙方不承擔責任。

8.上述房屋在租賃期內按國家有關規定所需繳納的稅費，由雙方按規定各自承擔。

9．違約責任：

9．1甲乙雙方如違反合同約定，要承擔違約責任，并賠償另一方因此造成的經濟損失：

9．2乙方違約，甲方有權解除租賃合同，收同房屋，扣除租賃抵押金，并要求乙方承擔責任，賠償損失：

9．3?甲方違約，乙方有權解除租賃合同，同時向甲方追同預交租金，許要求甲方承擔責任，賠償損失。

10．解決爭議方式：

本合同在履行期間發生爭議，雙方應協商，協商不成，可向房地產仲裁機構提請仲裁或向人民法院提起訴訟。

您看我怎樣做才合法又合理呢？

律師回答：

按照法律規定，買賣不破租賃，即便你將房屋出售，承租人仍然可以繼續使用該房屋直到房屋租賃期滿。更何況你是房屋所有權人，你有出售房屋的權利，不受房屋租賃狀態的限制，你也不需要因此承擔任何違約責任。那么根據你描述的情況，對你提出的問題分貝解答如下：

1，關于買賣不破租賃的原則。
按照法律規定，買賣不破租賃是我們履行租賃合同時的一項原則，其含義，在租賃關系存續期間，也就是在租賃合同有效期內，出租人有權隨時處分租賃物，但這對租賃關系不產生任何影響，也就是說，即便出租人將租賃物出售，但承租人仍然可以繼續使用該租賃物直到合同期限屆滿，而買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物，應當承接原來出租人的相關出租權利和義務。
所以你提出的問題其實并不是什么問題，你現在完全有權將房屋直接出售，并告知買受人和承租人即可，你的承租人仍然可以繼續承租該房屋到合同期滿，并不會因為你出售房屋受到影響。

不過這里需要說明的是，承租人對租賃的房屋，在同等條件下是有優先購買權的，也就是如果他和購買房屋的人都能接受你的報價的話，那么承租人有優先權。如果不是同等條件，承租人就沒有這個優先權了。

2，關于你現在怎么辦的問題。

你現在該做的事情主要有兩個方面，第一就是關于你承租人這方面的工作，第二就是關于你將來買受人這邊的工作。

1，先說承租人的工作。
你有權出售房屋，這是你作為所有權的法定權利，所以你現在只要告知你承租人房屋要出售，如果承租人在同等條件下要購買，那么你賣給承租人即可。
如果你的承租人不購買，那么你只需要告知承租人房屋出售的事實即可，你完全可以不解除這份合同，告知其繼續居住，這樣你就根本不存在違約的問題，也不違法。這個我想你應該能明白吧？簡單說，你告訴承租人繼續住，只不過以后房主變了而已。如果承租人接受那么你就沒問題了，如果承租人不接受，他提出解除，那么就是他違約，你追究他違約責任即可。

2，再說買受人。
對于買受人而言，你對這個房屋現在正在出租的狀態，是應當盡到告知義務的。房屋轉讓后，你可以和你的買受人協商，要求把轉讓后這部分租金由你再支付給買受人，你的買受人來做出租人即可，因為畢竟承租人的租金你已經收取了一部分了。剩余合同期內，還沒有收取的，由承租人再向你的買受人支付即可。
這樣你對哪一方來說都不存在違約的問題，也全都是合法的。

3，關于你的違約責任的問題。
如果你按照上述方式來處理，也就是既要出售房屋，也不提出解除租賃合同，那么你就不會構成違約，自然也就不存在違約責任了。但如果你主動提出解除租賃合同，那么你肯定是要承擔違約責任的。
一般情況下，違約責任通常表現為兩種形式，一種是按照合同約定向對方支付違約金，另一種是賠償對方因此造成的直接經濟損失。違約金和直接經濟損失只能主張一項，不能同時要求雙份賠償。
那么對于違約金來說，數額應當以合同約定的數字為準。按照法律規定，違約金數額不得超過合同標的額的30%，超出的部分無效，違約金約定的數額過高的，可以要求適當減少。如果合同沒有約定違約金數額的，對方只能主張賠償因此造成的直接經濟損失。
對于直接經濟損失來說，這個損失的項目和數額，是需要由對方來舉證的。基于誰主張誰舉證原則，如果因為你提前解除合同，對方確有直接經濟損失，且能夠證明因此遭受的直接經濟損失的項目和數額的，那么你應當賠償。如果無法證明或者根本沒有直接經濟損失，那么你可以不賠償。
你的兩份合同我都看過了，沒有關于違約金數額的具體約定，只約定了合同解除需要提前15日通知和賠償損失。這樣的情況下，對方就不能要求你支付違約金了，只能要求你賠償直接經濟損失。
當然，合同提前解除的，剩余還沒有使用的租金和押金肯定是要退還的，此外你再賠償對方因此造成的直接經濟損失即可。
總之，一旦你提出解除，構成違約。你需要退還對方剩余租金、押金，并要求對方證明自己的直接經濟損失，有證據證明的你應當賠償，沒有證據證明的或者明顯是無理要求的，你可以直接拒絕，只退還押金和剩余租金即可。

4，關于本案的總結意見。
你現在只要安心尋找你的買受人即可，承租人你現在完全可以不做任何處理，繼續讓他租著就行了。等你確定了買受人，直接告知承租人房屋已經出售，買賣不破租賃即可。這樣你根本就不構成違約，更不需要承擔違約責任、賠償對方損失了。
當然同時應當告知買受人，并將剩余期限的租金轉付給買受人。
如果你必須提出解除的，那么你應當退還給對方剩余租金、押金，并賠償對方有證據證明的直接經濟損失即可。
不過你也可以不賠償，等著承租人去法院起訴你，到時候你憑法院判決賠償，數額也就是上面解答的那么多，所以這個主動權完全在你，你根本不需要擔心。

至于你提到的，買方嫌租金少不肯賣、還需要承擔取暖物業費的問題，這倒是需要考慮的。如果買方不愿意買或者不愿意做出租人，承接你這個出租人的義務的話，那么你倒不如將合同解除掉。
我給你算一筆賬吧，假如你的買受人接受繼續出租這個條件，那么你除了出售房屋，還需要需要把剩余的租金和押金都轉支付給你的買受人。但你和承租人解除合同，也是需要退還承租人剩余租金和押金的，從這個角度來說，其實支出的數額對你來說是一樣的。
這兩種方式唯一的不同就是，你解除合同需要賠償承租人直接經濟損失。對于這個損失，你們雙方完全可以協商一個數額，能接受就最好，大家簽訂一個解除協議，明確約定即可。但如果對方不接受協商的，那反正直接經濟損失承租人是需要舉證的，你大可以暫時不理睬，讓他去法院起訴，等法院判決下來后再賠償，到時候至少都是2年后了，所以你完全可以直接解除，退還租金和押金即可，對于他的損失，有沒有還不好說呢，你的賠償責任自然可以放一放。
所以這樣比較，從長遠看來，還是解除更劃算，直接要求其騰房，你做出一個積極協商的姿態即可，如果對方不接受，那就強行解除，等他去起訴好了。時間拖久了是什么樣，誰也不知道。你完全是優勢方。

相關法律知識：

房屋租賃是房地產交易行為的一種，出租人與承租人必須簽訂書面租賃合同。

住宅租賃合同中按照出租房屋所有權的不同，可分為公房租賃合同、私房租賃合同和公房轉租合同。目前公房租賃合同的特點一般具有不約定固定期限的租期，租金標準由政府統一規定；而私房租賃合同的內容則是在符合法律規定的前提下，由雙方協商確定。

必備條款

1、當事人姓名或名稱及住所。

當事人指出租人和承租人。法律對出租人的要求是其必須是房地產的合法產權人；對于承租人各地有不同要求，一般來講，如果是當地居民，須持有本人身份證，如果是外來居民，須持有本人身份證及公安部門發的暫住證；企業事業單位須持有《營業執照》；非企事業單位的其他組織如機關、團體、部隊等須有縣以上民政部門批準設立的有效證件。房地產租賃當事人必須符合上述資格限制，才能簽訂租賃合同。

2、標的物，即租賃的房屋。

在合同中須寫明房屋所在位置即地址、面積、范圍、裝修及設施狀況。對承租人而言，租房的目的是利用房屋的使用價值或是用于居住或是用于商業目的，因此房屋處于適用的狀態是對房屋的最基本要求之一，所以簽訂合同時必須說明房產交付使用時的基本狀況，這是一旦房屋不符合使用要求而發生糾紛時區分雙方責任的前提。不但如此，一旦房屋在租期內的毀損或第三人侵害以致妨礙了承租人依約使用房屋時，出租人還有義務修繕房屋，這些補救措施的標準通常應為合同中定明的房屋狀況。

3、租賃用途。

即承租人租賃房屋的目的。租賃用途一旦定明，則承租人不得擅自改變用途，尤其不得用房屋從事非法活動。同時，明確了房屋的使用用途后，只要承租人依約用房，則正常范圍內出現的房屋磨損，出租人不得要求賠償。由于租賃用途不同，房屋的租賃價格也會不同，所以，租賃用途對于雙方當事人來說，也是必須定清寫明的問題。

4、租賃期限。

寫清租賃期限的意義是：

（1）期限屆滿，承租人有義務將原房屋退還出租人；

（2）如果出租人提前收回住宅的，應當有"必須收回"的理由，并且征得承租人的同意，賠償承租人的損失，做好承租人住宅安置工作；

（3）因買賣、贈與或繼承而發生房屋所有權轉移的，如原租賃合同未到期，則原合同對承租人與新房主繼續有效；

（4）承租人為一人時，如其在租期內死亡，共同居住人可以要求合同繼續履行，辦理更名手續。

5、租金及交付方法。

私有房屋租賃，由租賃雙方按照房屋所在地城市人民政府規定的私有房屋租金標準，協商議定；沒有規定租金標準的，由租賃雙方根據公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協商議定，不得任意抬高。

租金的交付方式，即租金是按月、按季還是按年支付，交付的具體日期也應在合同中明確。

6、修繕責任。

修繕房屋是出租人的一項義務，指的是出租人在整個出租期間對房屋有進行必要修繕的義務。所謂必要即指：房屋必須使承租人能夠依雙方約定使用并收益。修繕的范圍包括：房屋自身及其附屬設施，以及其他屬于出租人修繕范圍的設備。共有房屋的修繕應由房屋共有人共同負責，合理分擔修繕費用，不得互相推諉。承租人應協助出租人檢查、修繕所承租的房屋。出租人確實無力修繕的，可與承租人協商，由承租人墊款修繕；出租人如不在本市或拖延不修的，經所在地房管部門勘察，確需修繕的，可由承租人代修。修房的墊款和代修的費用，可以抵扣房屋租金或由出租人分期償還。

7、變更與解除合同的條件。

我國法律明確規定了房屋租賃合同的變更與解除的法定條件。

有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：

（1）符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

（2）因不可抗力致使合同不能繼續履行的；

（3）當事人協商一致的。

8、轉租的約定；

9、違約責任。

什么情況下出租人有權單方面解除合同？

在租賃期限內，承租人有下列行為，出租人有權解除合同，收回房屋：

（1）承租人擅自將承租的房屋轉租、轉讓或轉借；

（2）承租人利用承租的房屋進行非法活動，損害公共利益；

（3）承租人累計六個月不交租金的。

要續租怎么辦？

租賃期滿，租賃合同終止，承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出并經出租人同意，重新簽訂租賃合同。

關于押金

房客通常不會像對待自己的財產一樣愛護那些租來的東西。所以，押金就是對租房人的一種制約。

押金的金額一般是兩個月的租費，這是因為：

(1)如果租房者付不起一個月的租金，房東可以從押金中抽出這個數額的錢。

(2)如果在租用到期時，有任何重大的破損發生，房東可以使用剩余的押金作補償.

為防止到退房時雙方對房屋的原始狀態有分歧,租房者應該在租約簽訂之前做好預防措施。應該好好看看整個房間，檢查任何可能有問題的地方。

以下是一些必須仔細察看的地方：

*門鎖：它們是否易于開啟？房東是否在上一個房客搬走后更換了門鎖？

*煙霧報警器：房間里有沒有？是否工作正常？

*墻壁：有沒有記號、凹痕、劃痕、裂縫等等等？

*管道：有沒有生銹？

*漏洞：廚房的水槽底下、前門的邊上、天花板、以及整個浴室，檢查這些地方是否漏水。

*瓷磚：有沒有脫落？形狀有沒有受損？

*門：油漆是否均勻？有沒有記號、凹痕、劃痕、裂縫等等等？

*地毯：是否褪色？有沒有污點？

*涂料：是否平滑？有沒有剝落？

任何在將來會帶來問題的地方都應該被記錄下來。最佳方法是把這些地方都拍下來，并對所有的照片進行描述，然后房東和房客分別在記錄上簽名并標明日期。在簽訂租約前，應該要求房東寫下他是否退還押金的各種條件,以保證在租借合同中沒有允許房東以任何含糊理由抽取一定押金的條款。