案情：

李某是獨(dú)子，在李某剛剛工作時(shí)，他的父母便出資70萬元，以他的名義簽訂了購房合同購買了一套房屋，剩余的50萬元，則讓李某向銀行貸款，用10年時(shí)間還清。一年前，李某找了女友程某，兩人感情進(jìn)展迅速，很快談婚論嫁。但為了“房子”，雙方父母卻打起了“小算盤”。李某父母擔(dān)心將來他們小夫妻離婚了，房子是否要分給女方一半。如果不想讓該套房產(chǎn)成為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，到底有沒有必要冒著傷感情的風(fēng)險(xiǎn)作婚前公證?女友的父母則認(rèn)為，房產(chǎn)證上應(yīng)有自己女兒的名字。否則，將來要是離婚了，女兒就只能凈身出戶，很不公平。雙方父母的擔(dān)心該如何解決呢?律師分別作了分析。

男方不做婚前財(cái)產(chǎn)公證也無妨

2010年11月15日，最高人民法院發(fā)布關(guān)于適用《婚姻法》若干問題的解釋(三)征求意見稿。雖然該解釋還沒有生效，但實(shí)踐中很多人都喜歡用該解釋處理自己的房產(chǎn)問題。其中，第十一條引起了空前關(guān)注。該條規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)可將該不動產(chǎn)認(rèn)定為不動產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為不動產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人債務(wù)。按該條規(guī)定：李某婚前購買的商品房應(yīng)算是他的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。他個(gè)人與銀行簽下貸款合同，也屬于他的個(gè)人債務(wù)。由于婚后財(cái)產(chǎn)屬雙方共有，如果李某完全使用婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)還款，那么可判定房產(chǎn)屬于他，萬一離婚也不需要返還程某任何錢款。反之，如果李某用婚后的夫妻共同財(cái)產(chǎn)還款的話，就應(yīng)給程某合理的補(bǔ)償款。謝*林表示，無論是按照現(xiàn)有的法律，還是從《婚姻法》司法解釋(三)征求意見稿來看，這套房產(chǎn)都是屬于李某個(gè)人所有的，婚后所有權(quán)并不會發(fā)生改變，因此可以無需做婚前財(cái)產(chǎn)公證。

由于李某還需供房10年，那么，婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時(shí)不動產(chǎn)的市場價(jià)格及共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)的比例等因素，由不動產(chǎn)權(quán)利人對另一方進(jìn)行合理補(bǔ)償。假設(shè)離婚時(shí)房價(jià)已翻倍，李某與程某婚姻存續(xù)期間還了30萬元，那么離婚時(shí)，李某就應(yīng)該償還程某30萬元，而非15萬元。

在實(shí)踐中，如果婚前用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款50%以上的，可視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，50%以下為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，比較公平。如果首付成數(shù)低按揭期限長并用婚后用共同財(cái)產(chǎn)按揭的，離婚時(shí)分割財(cái)產(chǎn)對于另一方肯定是不太公平，哪怕是把房產(chǎn)的增值部分的一半給予對方。

女方也要出資莫忘寫協(xié)議

《婚姻法》司法解釋三征求意見稿第八條規(guī)定：婚后由一方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可視為對自己子女一方的贈與，應(yīng)認(rèn)定該不動產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的，可以認(rèn)定該不動產(chǎn)為按照雙方父母的出資份額按份共有，但有證據(jù)證明贈與一方的除外。也就是說，如果是在婚前出資，沒有明確說贈與雙方的，是指只贈與給自己的子女一個(gè)人。在婚后出資，如果沒有明確說只給自己子女一個(gè)人，就推定是給雙方的贈與。如果程某的父母為了女兒著想，也要在婚前出資的話，一定要記得與男方家達(dá)成協(xié)議。協(xié)議書上寫明出資的金額，寫清楚是贈給自己的女兒的，以及雙方所占房產(chǎn)份額，進(jìn)行協(xié)議公證后，到有關(guān)部門辦理相關(guān)變更手續(xù)。謝*林指出，如果協(xié)議上約定了房產(chǎn)份額，萬一離婚就按約定，如果沒有約定，一般就按夫妻各占50%。謝*林提醒，凡是涉及房產(chǎn)的協(xié)議，為確保自身權(quán)利，應(yīng)及時(shí)辦理過戶手續(xù)或到公證處公證。