買二手房注意事項

(1.)房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

(2.)房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

(4).土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

(5.)市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

(7.)單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

(8)物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

(9).中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

(10.)合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

法律問題咨詢 ：

二手房買賣法律問題攻略

如今，越來越多的市民不再僅僅是遇到二手房買賣糾紛時找律師，而是提前一步，買賣前就直接找律師為交易安全進行把關，至少也會先打個電話咨詢一下自己該注意什么問題。這說明大家已經意識到，要避免日后出現糾紛，在二手房買賣之前就要搞清有關法律問題。

二手房產權多種多樣 交易前必須嚴加審查

目前，市場上的二手房產權性質多樣，有的是售后公房，有的是共有房屋，還有的房屋當初單位在分配時是限制轉讓的。這使得二手房在上市交易時有不同的要求，需要滿足不同的條件。因此，在二手房買賣時，上下家必須解除房屋原來存在的買賣限制。

1.“老式私有宅院”需滿足兩個條件

一般來說，“老式私有宅院”的土地使用權是以劃撥方式取得的。根據有關規定，這類房屋作為二手房上市交易須滿足兩個條件：一是房屋所有權已經得到有批準權的(一般是區縣一級)人民政府批準出售;二是如果屬于非居住用途的，還需與區縣土地局簽訂土地使用權出讓合同，補繳土地出讓金;若仍用于居住的，雖不需簽訂土地使用權出讓合同，但要繳納土地收益金。滿足上述條件，房屋所有人才可以取得土地使用權和房屋所有權證書，房屋才可以上市出售。因此，上下家在交易此類房屋時，應對上述條件如何實現有所約定，以保證交易的合法進行。

2.售后公房買賣需同住人簽字

根據本市的規定，公有獨用成套鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構公寓住房以及新式里弄住房可以出售。這些可售公有住房在出售給符合條件的承租人或同住人后，即成為售后公房，可以作為二手房上市交易。根據有關規定，公有住房可以直接上市買賣，在實際操作中，這里包括兩個步驟：第一步是使用權先轉為產權，第二步是轉為產權后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用權外，同住人也享有一定的居住權，而且這類公有房屋的承租人與同住人之間往往有比較復雜的親屬關系，因此售后公房上市交易，除房產證上記載的產權人簽字外，還需同住人簽字同意。如未經同住人同意，售后公房的買賣很難成功。

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