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寧波
小區物業費違約金合法嗎
小區物業費違約金合法嗎
違約金具有補償性和懲罰性，約定本身是合法的。因為法律規定，違約方不申請調減違約金，那么應該按約定的標準主張，不作調整。請求調減，才可能會支持。物業服務合同是提供物業服務的企業與業主委員會共同商議定立的，合同中規定了雙方的各項權利和義務。
1.物業服務有瑕疵，物業公司無權要求業主承擔物業費違約金。
支付違約金的責任僅適用于違反合同義務的情形，且只有當事人在合同中約定了違約金或者法律規定有違約金時才能適用。基于《前期物業管理合同》對違約金有明確約定物業服務存在瑕疵，物業管理混亂、房屋漏水問題嚴重，瑕疵履行是債務人有積極的不完全履行行為，只是由于債務人履行有瑕疵，使債權人的利益遭受損害，故可稱為積極的債務違反。瑕疵能補正的，債權人有權拒絕受領，要求補正，并不負受領遲延責任。
《民法典合同編》（自2021年1月1日起實施）要求合同雙方應當全面履行合同，嚴格按照合同的要求履行各自的義務。物業合同要求物業公司全面履行合同，但物業公司所提供的物業服務存在瑕疵，導致物業管理混亂，房屋漏水嚴重，屬于未完全履行合同，在收取物業費時并未提供對等的物業服務義務，其要求業主承擔違約金是不合理的。因此，對存在瑕疵的物業服務，作為物業公司一方是無權要求業主承擔違約金的。
2.物業公司供有瑕疵的物業服務后，業主應承擔部分物業費
物業服務企業的權利和義務是一致、對等的，物業服務企業的權利是收取物業服務費用，義務是按照有關規定和合同約定對小區內的秩序、衛生、安全進行維護和管理，對建筑物、公共設施、綠化進行養護和維修、對業主進行其他物業服務。收取物業費用既是對其履行義務的對價報酬，也是保障其正常運轉的重要收入來源。按照《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中關于“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力，業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”的規定，可以看出，單個業主與物業服務企業之間具有物業服務合同關系，這類合同具有個體性、相對性、特定性特點。同時，按照該類合同而由物業服務企業實施的物業服務行為、履行的義務，相應也具有直接性和特定性。物業企業和每個業主簽訂的合同都是一對一的，業主可以從維護私人的利益角度出發提出抗辯理由。
綜上所述，有些物業公司和業主簽了協議如果沒能按照規定繳納物業費的，那么會多收取規定百分比的物業費作為違約金，這個規定約束了物業和業主雙方，畢竟拒交和延期交納物業費都是不對，最主要的還是要物業和業主雙方能夠和平協商。
物業費滯納金如何計算？
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