案情簡(jiǎn)介

老杜和妻子馬阿姨居住于上海市浦東新區(qū)某房屋內(nèi)，該房原為老杜單位分配公房，后在夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)為產(chǎn)權(quán)房，房產(chǎn)登記在老杜名下。

2009年7月初，老杜和馬阿姨突然收到兒子的前女友小沈委托律師發(fā)來(lái)的律師函，聲稱其為上述房屋的產(chǎn)權(quán)人，要求老杜和馬阿姨搬離此房屋。同年7月底小沈帶人上門(mén)騷擾，再次要求老杜和馬阿姨搬離系爭(zhēng)房屋，并揚(yáng)言要換鎖并砸毀屋內(nèi)物品。

在律師指點(diǎn)下，老杜到上海浦東新區(qū)房產(chǎn)交易中心查詢，上述房產(chǎn)于2005年以買(mǎi)賣(mài)方式過(guò)戶至小沈名下。老杜夫婦認(rèn)為事有蹊蹺，遂找來(lái)兒子小杜盤(pán)問(wèn)。小杜稱2005年1月，因與女友小沈生活開(kāi)銷(xiāo)需要用錢(qián)，拿著老杜身份證和房產(chǎn)證拿去交易中心，找來(lái)與老杜長(zhǎng)得相像的一老者冒名，將房產(chǎn)過(guò)戶到女友名下，向銀行貸款人民幣26萬(wàn)元已被兩人揮霍一空。

老杜夫婦心急如焚，找到律師代理此案。通過(guò)梳理案件，了解到老杜從未至浦東房產(chǎn)交易中心買(mǎi)賣(mài)過(guò)此房屋，交易中心存檔的買(mǎi)賣(mài)合同、收條及房產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)中的簽名均不是老杜所簽，其也未與銀行簽訂過(guò)借款協(xié)議，從未收到過(guò)小沈支付過(guò)的任何購(gòu)房款項(xiàng)。兒子小杜手中保留了登記為小沈的房產(chǎn)證原件，平時(shí)由小杜歸還銀行欠款。

基于掌握的本案證據(jù)，老杜及馬阿姨起訴兒子小杜和小沈，要求確認(rèn)2005年1月的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求小沈撤銷(xiāo)系爭(zhēng)房產(chǎn)中已存在的銀行抵押貸款登記。

一審法院判決支持了訴請(qǐng)，原告及被告均未上訴。老杜和馬阿姨終于保住了賴以棲身的唯一住房。

辦案思路及心得

一、本案是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系還是房屋租賃關(guān)系。

小沈代理人辯稱，小杜開(kāi)公司資金周轉(zhuǎn)困難，故動(dòng)員父親出售房款籌集款項(xiàng)。首付是現(xiàn)金支付，小杜代收的，貸款部分也提供給小杜了。考慮到是朋友父親，所以房產(chǎn)過(guò)戶后，以房屋租賃費(fèi)用抵充部分借款，房屋仍由老杜夫妻居住。現(xiàn)房產(chǎn)登記在其名下，老杜夫妻是事實(shí)租賃關(guān)系。

對(duì)于銀行還貸所用借記卡在小杜處，小沈代理人稱，考慮到是朋友父母，所以房產(chǎn)過(guò)戶后，以房屋租賃費(fèi)用抵充部分借款，房屋仍由老杜夫妻居住。

小杜否認(rèn)了收到過(guò)前女友房款及借款的事實(shí)。

購(gòu)房當(dāng)時(shí)小沈還是在校大學(xué)生，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)來(lái)源。庭審過(guò)程中，其無(wú)法說(shuō)清購(gòu)房款的來(lái)源，小沈無(wú)法提供有老杜簽名的購(gòu)房收條，以證明其曾經(jīng)向老杜付過(guò)房款。庭審過(guò)程中，小沈的代理人也認(rèn)可房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)檔案中過(guò)戶材料中所有簽名并非老杜所簽。小沈所持房產(chǎn)證為2009年6月案件受理后遺失補(bǔ)辦的，原始產(chǎn)證在小杜處，雙方不存在租賃關(guān)系。

二、銀行借款由誰(shuí)償還的問(wèn)題。

我們認(rèn)為，小沈虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)，與銀行簽訂貸款合同，取得銀行的貸款。

小沈辦理房產(chǎn)的貸款抵押手續(xù)，使產(chǎn)權(quán)人老杜的房產(chǎn)權(quán)力受到了部分限制，由于買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，應(yīng)由小沈滌除系爭(zhēng)房產(chǎn)的抵押登記。

裁判結(jié)果

法院最終判決系爭(zhēng)房產(chǎn)在小沈滌除系爭(zhēng)房產(chǎn)的抵押登記后，配合老杜和馬阿姨辦理系爭(zhēng)房產(chǎn)登記至二人名下。