案情簡介

老杜和妻子馬阿姨居住于上海市浦東新區某房屋內，該房原為老杜單位分配公房，后在夫妻關系存續期間購買為產權房，房產登記在老杜名下。

2009年7月初，老杜和馬阿姨突然收到兒子的前女友小沈委托律師發來的律師函，聲稱其為上述房屋的產權人，要求老杜和馬阿姨搬離此房屋。同年7月底小沈帶人上門騷擾，再次要求老杜和馬阿姨搬離系爭房屋，并揚言要換鎖并砸毀屋內物品。

在律師指點下，老杜到上海浦東新區房產交易中心查詢，上述房產于2005年以買賣方式過戶至小沈名下。老杜夫婦認為事有蹊蹺，遂找來兒子小杜盤問。小杜稱2005年1月，因與女友小沈生活開銷需要用錢，拿著老杜身份證和房產證拿去交易中心，找來與老杜長得相像的一老者冒名，將房產過戶到女友名下，向銀行貸款人民幣26萬元已被兩人揮霍一空。

老杜夫婦心急如焚，找到律師代理此案。通過梳理案件，了解到老杜從未至浦東房產交易中心買賣過此房屋，交易中心存檔的買賣合同、收條及房產登記申請書中的簽名均不是老杜所簽，其也未與銀行簽訂過借款協議，從未收到過小沈支付過的任何購房款項。兒子小杜手中保留了登記為小沈的房產證原件，平時由小杜歸還銀行欠款。

基于掌握的本案證據，老杜及馬阿姨起訴兒子小杜和小沈，要求確認2005年1月的買賣合同無效，要求小沈撤銷系爭房產中已存在的銀行抵押貸款登記。

一審法院判決支持了訴請，原告及被告均未上訴。老杜和馬阿姨終于保住了賴以棲身的唯一住房。

辦案思路及心得

一、本案是買賣關系還是房屋租賃關系。

小沈代理人辯稱，小杜開公司資金周轉困難，故動員父親出售房款籌集款項。首付是現金支付，小杜代收的，貸款部分也提供給小杜了。考慮到是朋友父親，所以房產過戶后，以房屋租賃費用抵充部分借款，房屋仍由老杜夫妻居住。現房產登記在其名下，老杜夫妻是事實租賃關系。

對于銀行還貸所用借記卡在小杜處，小沈代理人稱，考慮到是朋友父母，所以房產過戶后，以房屋租賃費用抵充部分借款，房屋仍由老杜夫妻居住。

小杜否認了收到過前女友房款及借款的事實。

購房當時小沈還是在校大學生，沒有經濟來源。庭審過程中，其無法說清購房款的來源，小沈無法提供有老杜簽名的購房收條，以證明其曾經向老杜付過房款。庭審過程中，小沈的代理人也認可房產買賣檔案中過戶材料中所有簽名并非老杜所簽。小沈所持房產證為2009年6月案件受理后遺失補辦的，原始產證在小杜處，雙方不存在租賃關系。

二、銀行借款由誰償還的問題。

我們認為，小沈虛構房屋買賣事實，與銀行簽訂貸款合同，取得銀行的貸款。

小沈辦理房產的貸款抵押手續，使產權人老杜的房產權力受到了部分限制，由于買賣合同無效，應由小沈滌除系爭房產的抵押登記。

裁判結果

法院最終判決系爭房產在小沈滌除系爭房產的抵押登記后，配合老杜和馬阿姨辦理系爭房產登記至二人名下。