案情簡(jiǎn)介

這兩年，因?yàn)橘I(mǎi)房的事情，王女士心里一直不踏實(shí)。不久前，她接到法院通知，房主之妻以不知情為由，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)方還稱(chēng)此回遷房按經(jīng)適房管理，5年內(nèi)不得買(mǎi)賣(mài)，簽了合同也無(wú)效。王女士說(shuō)，2010年，她經(jīng)親戚介紹，購(gòu)買(mǎi)了李先生名下的一套回遷房，雙方簽訂了協(xié)議，劉女士一次性付清了全部購(gòu)房款120萬(wàn)元。20011年，拆遷辦發(fā)布拆遷公告，告知回遷居民辦理回遷收房手續(xù)及安排裝修。李先生隨后將房屋交付，王女士裝修后住了進(jìn)去。過(guò)了幾個(gè)月，王女士催促李先生盡快辦理房產(chǎn)證，之后再過(guò)戶(hù)給她。但此時(shí)，北京市的房?jī)r(jià)飛漲，李先生斷然拒絕配合辦理過(guò)戶(hù)。王女士再三催促無(wú)果，越發(fā)焦急忐忑。突然，她接到了法院通知，李先生的妻子以“對(duì)所售房屋為按照經(jīng)濟(jì)適用房管理的房屋不知情”為由，將王女士和李先生一并告上了法庭，要求確認(rèn)兩人簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效。?“當(dāng)初買(mǎi)房經(jīng)過(guò)親戚介紹，兩家人對(duì)這個(gè)情況都是知道的，只是簽協(xié)議當(dāng)天，李先生的妻子沒(méi)有來(lái)，所以協(xié)議上只有李先生的簽名。現(xiàn)在我們都在這房子里住了好幾年了，他妻子怎么可能不知道呢？”王女士怎么也想不通，白紙黑字寫(xiě)的協(xié)議怎么會(huì)無(wú)效呢？買(mǎi)方有理由相信賣(mài)房是房主夫妻之意帶著種種疑惑，王女士找到了北京市京師律師事務(wù)所房產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師王曉營(yíng)。

辦案思路及心得

王曉營(yíng)律師認(rèn)為，買(mǎi)方王女士有足夠的理由相信售賣(mài)該房屋是李先生夫妻的共同意思表示。 其一，拆遷辦發(fā)布了回遷公告，王女士裝修房屋入住多年，李先生及其家人從未對(duì)此提出過(guò)異議。而且李先生與其妻日常生活起居都在一起，對(duì)于家中處分房屋如此重大的事情，李先生的妻子稱(chēng)不知情，這顯然說(shuō)不過(guò)去。 其二，王女士入住后曾經(jīng)辦理過(guò)房屋電話(huà)的更名，而原來(lái)電話(huà)登記的機(jī)主就是李先生的老婆，變更幾種必須要本人身份證原件，所以李先生的老板宣稱(chēng)不知道賣(mài)房這件事完全不符合邏輯。 其三，拆遷時(shí)，李先生僅以30萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了回遷安置的房屋，之后以?xún)杀兜膬r(jià)格賣(mài)給劉女士。劉女士的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格與當(dāng)時(shí)該區(qū)域同戶(hù)型商品房的價(jià)格基本持平。該房屋以合理的價(jià)格成交，雙方的買(mǎi)賣(mài)行為沒(méi)有侵害共有人即李先生妻子的合法權(quán)益。 依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。”王律師認(rèn)為：王女士作為善意的購(gòu)房人，有理由相信出售房屋的行為是李先生夫妻二人的共同意思表示；現(xiàn)在李先生的妻子以不知情為由，要求確認(rèn)李先生與劉女士簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效不能成立。按經(jīng)適房管理的回遷房不受5年交易限制。王曉營(yíng)律師認(rèn)為，此案中的回遷房屋屬于按經(jīng)濟(jì)適用房管理的房屋，依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)及政策的規(guī)定，按經(jīng)適房管理的回遷房在交易過(guò)程中不受5年時(shí)間的限制。取得按經(jīng)適房管理的回遷房后，可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。同時(shí)，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第七條亦明確規(guī)定：“出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋，當(dāng)事人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持。”可見(jiàn)，李先生的妻子以此為由，主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這是不能成立的。賣(mài)方拒不履行買(mǎi)方可起訴要求配合過(guò)戶(hù)，王曉營(yíng)律師表示，王女士與李先生簽訂的協(xié)議內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是真實(shí)有效的，協(xié)議簽訂后，雙方均應(yīng)按照協(xié)議的約定履行自己的義務(wù)。王女士在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽訂之后，一次性向李先生支付了全部房款，王女士的付款義務(wù)已履行完畢。2011年，李先生也已履行交房的義務(wù)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已通知各戶(hù)辦理房產(chǎn)證，說(shuō)明房屋已具備過(guò)戶(hù)條件，李先生應(yīng)在取得房產(chǎn)證后，配合將房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)至王女士的名下。目前房?jī)r(jià)上漲，李先生拒絕履行過(guò)戶(hù)義務(wù)，顯然已構(gòu)成違約。王律師建議：王女士可向法院起訴，要求李先生配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，將房產(chǎn)證從李先生辦到王女士的名下。

裁判結(jié)果

為避免出賣(mài)人取得房產(chǎn)證后，將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)第三人，惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，王女士可在起訴的同時(shí)向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，請(qǐng)求法院查封訴爭(zhēng)房屋，最大限度地降低自己的損失。