案情簡介

2004年，余某與某開發(fā)商簽訂了一份《商品房買賣合同》，采用的是2000年浙江省建設(shè)廳和省工商局制定的標(biāo)準(zhǔn)文本。后由于開發(fā)商未在交房后90日內(nèi)交付“三證”，且在2006年5月1日后才代余某繳納契稅，致使其多繳納1萬余元。協(xié)商未果，余某即向法院提起訴訟。 余某認(rèn)為，購房合同第十五條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬（包括契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證）登記需要由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，……”按此約定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在交房后90日內(nèi)把“三證”交給余某；購房合同于2005年簽訂且已付清全款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在即時開具發(fā)票并繳納契稅或者開具發(fā)票由業(yè)主自己去繳納契稅，但因開發(fā)商未開具發(fā)票，導(dǎo)致自己多交了1萬余元稅款，要求開發(fā)商返還該筆稅款。

辦案思路及心得

本人代理開發(fā)商，提出如下答辯： 一、被告沒有違反合同約定。 原告認(rèn)為被告違約的理由是被告未能按約定“在交房后90天內(nèi)為原告辦好三證”。但根據(jù)原、被告2004年10月20日簽訂的《商品房買賣合同》第十五條的約定：第一，被告的義務(wù)是自商品房交付之日（即2005年9月30日）起90日內(nèi)（即2005年12月30日前）將辦理產(chǎn)權(quán)證的資料報送登記機關(guān)。而被告于2005年12月28日即將辦理產(chǎn)權(quán)證書的資料報送給了××市房屋管理局，沒有超過約定期限。被告報送的這些資料是用來辦理總產(chǎn)證的，其中包含了原告所購房屋×××園17幢201室的資料。辦理總產(chǎn)證是辦理原告“三證”的開始，所以被告并未違約。第二，被告承擔(dān)責(zé)任的前提是“因出賣人的責(zé)任”導(dǎo)致原告不能及時取得產(chǎn)權(quán)證書，而被告依約如期到房管局辦理產(chǎn)權(quán)登記，提交了必要的辦證資料，現(xiàn)原告已實際取得了房屋產(chǎn)權(quán)“三證”。所以，被告沒有違反《商品房買賣合同》約定，不應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 二、被告辦理“三證”的行為沒有違反法律規(guī)定。 原告認(rèn)為被告辦理“三證”的期限遲延，違反了國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。我們認(rèn)為： 第一，《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定中，出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的前提條件有二：一是由于出賣人的原因未能按期取得產(chǎn)權(quán)證，一是當(dāng)事人沒有特殊約定。如前所述，原告與被告之間有特殊約定，即《商品房買賣合同》第十五條。所以，應(yīng)依合同約定來確定雙方權(quán)利義務(wù)。 第二，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)……”顯然，這里的“辦理”是指開始辦理，并不含有辦理完畢之意。辦理完畢的期限規(guī)定在《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”所以被告在房屋交付之后90日內(nèi)向房管局申請辦理產(chǎn)權(quán)證書，在2006年7月3日取得“三證”，并沒有違反該條例和司法解釋的規(guī)定。所以，被告為原告辦理“三證”的期限沒有違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。三、被告代交契稅的時間沒有侵害原告利益。原告認(rèn)為被告遲開發(fā)購房發(fā)票，導(dǎo)致其未能趕在契稅政策調(diào)整前交稅，造成多交稅款10380.27元。這種說法是毫無道理的。理由如下：首先，開具正式發(fā)票的時間。《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細(xì)則》第三十三條規(guī)定：“填開發(fā)票的單位和個人必須在發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)確認(rèn)營業(yè)收入時開具發(fā)票。未發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)一律不準(zhǔn)開具發(fā)票。”《企業(yè)會計準(zhǔn)則》關(guān)于銷售商品的規(guī)定：“銷售商品的收入，應(yīng)在下列條件均能滿足時予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。”根據(jù)該規(guī)定，預(yù)售商品房“確認(rèn)營業(yè)收入”至少有兩個條件：一是房屋已交付，二是房屋的實際面積已測定，價款確定。只有在該兩條件成就后，被告才能根據(jù)發(fā)票管理辦法向原告出具發(fā)票。再參考《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務(wù)》（杜海鵬、魏義光主編）第236頁對房地產(chǎn)企業(yè)“銷售實現(xiàn)”的解釋，“房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)”，顯然，商品房交付是銷售結(jié)算的前提，也是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入的前提。 其次，即使被告在原告付清購房款后就開具發(fā)票，原告也不可能去交契稅。房地產(chǎn)權(quán)證是房屋所有權(quán)的憑證，所記載的信息、數(shù)據(jù)，是房屋從用地、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗收、確認(rèn)權(quán)屬的整個過程的體現(xiàn)，因此，房地產(chǎn)權(quán)證必須在各項條件具備、手續(xù)完善的前提下才能辦理。簡單地說，新建商品房必須在開發(fā)企業(yè)辦理初始登記后，購房小業(yè)主才能申請辦理轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。所以，該房屋沒有經(jīng)過驗收，不能辦理總產(chǎn)證，不能正式交付，也就不具備房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的條件，契稅義務(wù)還沒有發(fā)生，地稅部門也就缺乏收稅的依據(jù)，不可能接受納稅。 四、被告代收辦證費用的行為是一種無償代理行為，其法律后果應(yīng)由委托人承擔(dān)。 被告本著方便客戶的原則，無償為原告代收代繳辦證稅費，并未從中漁利。原、被告之間并未約定被告代繳稅費的期限，況且被告的代理是無償代理行為，只有存在故意或重大過失時才承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)庭審查明，被告根本就不存在過錯，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 現(xiàn)被告收取的稅費已繳至稅務(wù)機關(guān)，如果原告堅持要退還所謂多交的稅款，應(yīng)該向地稅部門提出申請，被告根本不存在退稅的義務(wù)。 顯然，在“返還稅款”的問題上我方已基本不存在風(fēng)險，因為稅款不在開發(fā)商手里，不存在返還一說，而適當(dāng)?shù)脑V訟請求應(yīng)當(dāng)是“賠償”。但是，對于違約責(zé)任這一點，我們一直無法說服法官。法官認(rèn)為，開發(fā)商在交房后90日內(nèi)把用于辦分戶權(quán)證的資料全部提交到房管局，這才算完成了義務(wù)。最后，一審法院據(jù)此支持了余某的這一請求。 開發(fā)商對一審判不服，提起上訴。在一審意見基礎(chǔ)上，我們提出如下補充代理意見： 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條規(guī)定：“預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”本代理人認(rèn)為，被告并未違反該規(guī)定，理由如下：一、該條第一款中“開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件”。這里“必要的證明文件”，應(yīng)當(dāng)理解為房產(chǎn)管理部門要求開發(fā)商提供的辦理權(quán)屬登記所必需的資料。根據(jù)被告向法庭提交的由房管局出具的證明材料，可以確認(rèn)被告當(dāng)時按照房管局的要求遞交了辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記的全部材料（其中包括了本案原告余某所購房屋的資料）。本代理人認(rèn)為，開發(fā)商代為業(yè)主辦理權(quán)屬證書，在該辦法規(guī)定和當(dāng)事人約定的期限內(nèi)，提交了房產(chǎn)管理部門要求的辦理權(quán)屬證書所需的全部資料，盡到了協(xié)助的義務(wù)。二、該條第二款中“開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”的前提條件是兩個：一是由于開發(fā)企業(yè)的原因?qū)е鲁匈徣宋茨茉诜课萁桓妒褂煤?0日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書；二是開發(fā)企業(yè)和承購人之間沒有特殊約定，二者缺一不可。根據(jù)庭審查明的事實，以及當(dāng)前行政機關(guān)辦理權(quán)屬證書的實際情況，開發(fā)商所能盡到的努力是按時按要求提交完備的辦證資料，至于辦證的結(jié)果，開發(fā)商不可能給予保證。所以，被告只要在期限內(nèi)按要求提交了辦證資料，即使未能及時辦出產(chǎn)權(quán)證書，也不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“由于開發(fā)企業(yè)的原因”，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。另外，被告和原告在《商品房買賣合同》第十五條有關(guān)于權(quán)屬登記的明確約定，應(yīng)該按照該約定來確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 三、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條的規(guī)定與最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定內(nèi)容一致，即在預(yù)售商品房買賣中，買受人未能在交房后90日內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證書，出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的前提條件同樣是兩個：一是由于出賣人的原因，二是當(dāng)事人之間沒有特殊約定。如前所述，出賣人適當(dāng)?shù)芈男辛俗约旱牧x務(wù)，沒有過錯，且當(dāng)事人之間在《商品房買賣合同》第十五條中特殊約定，即被告于90日內(nèi)向房管局提交了完備的辦證材料，其中包括了原告所購房屋的權(quán)證資料，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為被告只要在約定的時間內(nèi)開始為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，就不存在違約的情形。四、退一步講，即使被告未能在規(guī)定的期限內(nèi)辦出產(chǎn)權(quán)證書，也不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因為《商品房買賣合同》第十五條約定的是“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬（包括契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證）登記需要由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案”。被告作為出賣人的義務(wù)是將這些必需的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。請注意，這里是“備案”而不是辦證。被告已經(jīng)嚴(yán)格按照合同約定履行了備案的義務(wù)，顯然不存在違約責(zé)任。

裁判結(jié)果

二審法官認(rèn)為，本案爭議的焦點在于對《商品房買賣合同》第十五條的解釋，只要征詢該標(biāo)準(zhǔn)文本的制訂單位省建設(shè)廳和省工商局即可判定。通過對上述單位的走訪，法官認(rèn)同了我們的意見。后來，出于解決糾紛、息訴止訟的考慮，我們與余某達(dá)成了調(diào)解。