房產糾紛違約典型案例

西安仲裁委員會昨日發布的《2007年度西安商品房買賣合同糾紛仲裁報告》顯示，開發商逾期辦理房產證的案件，占到同類案件的40%，其中逾期辦證九成以上屬于開發商原因造成。
西安仲裁委員會副主任、秘書長潘俊星介紹，去年，受理各類仲裁案件885件，其中商品房買賣合同糾紛479起。比前一年度增加了一倍。2007年西安仲裁委受理的逾期辦理房產證的案件占受理房地產案件總數的40%，其中九成以上屬開發商的原因造成。結合去年受理案件情況看，逾期辦理房產證原因主要集中在開發商沒有取得土地使用權、沒有取得建設用地規劃許可證、沒有辦理施工許可等幾方面。
2007年有關商品房買賣合同的仲裁案件中，延期交房引發的糾紛占三成左右。潘俊星認為，延期交房原因之一是開發商資金短缺、不到位，致使工期一再延長。原因之二是房產開發一般周期較長，政策、市場等都影響著工期。
延期交房發生后，買受人有主張解除合同的權利，但現實中主張解除合同的占極少數，這與近年來西安商品房價格持續攀升有很大關系。
“房屋質量糾紛是商品房買賣合同糾紛近年來又一新增點，主要體現在非主體工程瑕疵上。”潘俊星說：“房屋質量分為主體工程質量和非主體工程瑕疵。房屋主體質量不合格的糾紛較為少見，主要是普通的房屋質量瑕疵。” ? 潘俊星表示，開發商在出售房屋后，一般將保修責任委托給物業公司或施工企業，在買受人提出質量瑕疵時，開發商、物業公司和施工方相互推諉。
潘俊星表示，發生質量糾紛，開發商始終應當向消費者承擔房屋的維修責任。負有在維修過程中溝通和解決的義務。如果開發商沒有及時履行相應修復義務，買受人可自行修復，由開發商承擔修復費用。
解析房產典型違約責任案例
案例一：按揭購房，逾期辦證如何計算違約金
2002年9月30日，王先生與開發商簽訂了《商品房買賣合同》(下稱合同)，付款方式為首付加按揭，首付款為10萬元，按揭20萬元。雙方還約定，如因開發商的責任，王先生不能在規定期限內取得房屋產權證書，開發商按已付房款的2%，向王先生支付違約金。
2005年10月，王先生尚沒有取得房產證，多次協商未果，王先生向仲裁委提起仲裁申請，請求開發商承擔逾期辦證的違約金。但對于逾期辦證違約金的計算，開發商與王先生又有了分歧。
解析：
西安市仲裁委受理處處長白曉莉解釋，案例中王先生的一個關鍵問題，是違約金的計算基數如何確定。
一種是王先生已經繳納了全部房款，違約金的計算基數應以全部房款計算(即30萬元的2%，6000元);另一種是，如果王先生作為買受人，未按期付月供達到一定期限，出賣人將承擔補供和回購擔保責任，況且按揭貸款的10%-20%作為保證金被銀行凍結。這與買受人一次性全額付款情形不同，因此認為違約金的計算應當以“首付+王先生已付月供”作為違約金計算基數。實踐當中，以兩種方式計算違約金的判例都可以見到。
逾期辦房產證防范措施：
出現前述爭論的關鍵，在于對已付房款或總房款的概念產生了不同理解。建議商品房買賣合同的當事人，可以在合同中對已付房款或總房款的概念進行明確，明確約定已付房款或總房款是指合同總金額，或直接明確一個數額，避免分歧與誤會。
同時，對于違約金的計算方式，不要約定為單純的固定數額，最好明確為按日或按月計算，以體現合同的公平合理，體現違約責任條款的作用。
案例二：免除不可抗力逾期交房的責任 應區別對待
趙先生于2005年6月從開發商處購買了商品房，合同約定2007年6月1日前交房，但開發商拖到2007年12月底才開始陸續交房。趙先生認為，按合同約定，開發商應當支付違約金。但開發商卻認為導致逾期交房是由于建房過程中陰雨天氣過多、停電等原因造成，自身并無過錯，拒絕支付違約金。
解析：
西安市仲裁委受理處處長白曉莉表示，下雨、停電、行政機關的施工限制、原材料漲價等因素不屬于不可抗力，是否能夠因此免除開發商逾期交房的責任，應依據合同區別對待。
實踐中，擬定合同文本的主動權在開發商。開發商完全有能力將這些能夠預見到的因素都考慮在開發周期內，進而確定交房時間。
防范措施： ? 陜西永嘉信律師事務所韓永安主任建議，業主可在范本合同有關不可抗力之后對此進行專門約定。范本合同第九條“逾期交房的違約責任”第2項約定為“前述已交付房價款、已付款以______元計算(建議填寫購房合同價或雙方商定的數額)”。建議合同雙方，在前述約定中也同樣由開發商履行告知義務，以便于開發商與業主的有效溝通與相互諒解
案例三：房屋質量不合格，業主有權退房并要求賠償損失
2006年8月，錢女士購買了一處商品房，裝修時發現室內地面有空鼓現象，即粉飾層與混凝土層有脫殼現象，大小共30余處。開發商查看后，認為商品房結構無問題，只要將地面空鼓地方修補即可，故不愿意賠償。
解析：
西安市仲裁委受理處處長白曉莉表示，商品房質量問題，根據其嚴重程度可以分為房屋主體質量不合格與房屋質量瑕疵兩種。
由于房屋質量與安全問題緊密相關，因此房屋買賣行為，除了受雙方合同的約束，還要受到一系列不動產相關法律法規的調整。
如果屬于房屋主體質量不合格，無論是在房屋交付使用前還是交付使用后發現，業主都有權要求開發商退房并要求賠償損失。如果屬于除房屋主體質量不合格以外的其他質量問題，即普通的房屋質量瑕疵，此時就要具體分析。
逾期辦房產證防范措施：
業主遇到的商品房質量問題是否屬于房屋主體質量不合格，可以邀請專業的質量檢測機構，根據包括《建筑法》在內的一系列與房屋質量有關的規定鑒定。
如果是在開發商提供的《住宅質量保證書》規定的保修期限 ? 如果是在開發商提供的《住宅質量保證書》規定的保修期限內，開發商應當向業主承擔修復責任及費用，并應承擔修復期間給業主造成的其他損失。
如果因質量問題嚴重影響業主正常居住使用的，業主仍然有權要求開發商退房并賠償損失。當然，這里的質量問題“是否嚴重影響居住使用”，存在業主舉證、開發商抗辯以及司法機關認定的問題。