開發(fā)商將房屋抵押給銀行貸款，符合售房條件后又將抵押房出賣給消費者的現(xiàn)象已屢見不鮮，那么到底已抵押的房屋能否買賣?抵押房的權利受法律限制，消費者購買抵押房有哪些風險?關于抵押房屋的問題，律霸小編做了相關整理，馬上為你詳細解答這兩個疑惑。

一、已抵押的房屋能否買賣

(一)我國有關抵押房轉讓的相關規(guī)定

《中華人民共和國擔保法》第四十九條規(guī)定“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物，應當通知抵押權人，并告知受讓人”。《城市房地產抵押管理辦法》第三十七條規(guī)定經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租，抵押房地產轉讓或者出租所得價款應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有。第三十六條規(guī)定抵押權人有權按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產的管理情況。

(二)抵押房屋可買賣，但須符合一定條件

由此可見，法律和規(guī)章并沒有禁止抵押人合法轉讓抵押物，只要是取得商品房預售許可證的商品房，被抵押的商品房是可以買賣的。總的來說首先抵押財產是允許轉讓的，而非老觀念中轉讓抵押物無效。其次，抵押財產要實現(xiàn)轉讓附有一定條件，轉讓條件成就時才發(fā)生抵押財產所有權的變化。另外，關于抵押物轉讓的法律規(guī)定是針對行政管理性質的規(guī)定，而不是針對抵押物轉讓合同效力的強制性規(guī)定。

二、購買抵押房有哪些風險?

(一)若開發(fā)商未通知銀行或者未告知購房者，轉讓行為無效

根據(jù)《擔保法》第149條及房地產抵押相關法律法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)商轉讓已辦理抵押登記的房屋，應當通知抵押權人并告知購房者房屋已被抵押的情況。若開發(fā)商未通知銀行或者未告知購房者，轉讓行為無效。這是對轉讓已抵押的房屋的一種限制。

根據(jù)這些規(guī)定，開發(fā)商須事先通知銀行并告知消費者房屋已抵押的事實，否則轉讓行為無效。

(二)銀行可能會依法行使抵押權，通過拍賣房屋來還貸

另外，如果開發(fā)商在向銀行提供擔?；蜻€貸方面出現(xiàn)問題，銀行可能會依法行使抵押權，通過拍賣房屋來還貸。因此對于購房者來講買已被抵押的房屋風險是比較大的。在這種情況下，開發(fā)商與購房者的房屋交易手續(xù)和開發(fā)商與銀行解除抵押手續(xù)之間的相互銜接就顯得至關重要。具體來說，購房者在與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同前，應得到銀行的明確承諾。即由銀行密切配合，保證收到相應數(shù)額房款后即解除抵押。比較理想的方案是，簽買賣合同與解押手續(xù)一并操作，并盡量減少兩種手續(xù)辦理上的時間差。總之，只要購房者能掌握好支付房款與解除抵押之間的合理銜接，便可使自己的購房風險降到最低。

但因為房屋上面設置有抵押權，因而在買賣的時候情況會有一些不同，此時要求通知抵押權人，同時還需要告知受讓人房屋存在抵押的情況。總的來說，購買抵押房存在很大的風險，所以消費者購買商品房時一定要謹慎，最好能和專業(yè)律師商量，在合同附件中約定有關保障自己利益的條款，以最大限度的規(guī)避風險。

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