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當(dāng)我們向銀行貸款的時(shí)候，一種較為常用的方式是房屋抵押貸款。但是，是不是在用一套房子作抵押之后，想貸款多少就能貸多少呢?當(dāng)然不是的，能貸款多少與抵押率的高低有關(guān)。那么，什么是抵押率，抵押率是怎么計(jì)算出來(lái)的呢?讓小編來(lái)為大家介紹吧。

一、什么是抵押率

抵押率又稱“墊頭”，是抵押貸款本金利息之和與抵押物估價(jià)價(jià)值之比，不要弄反，比如房子貸款80萬(wàn)，房子估價(jià)100萬(wàn)，則抵押率為80%。合理確定抵押率，是抵押貸款管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。抵押率的另一種理解，是抵押人愿意承擔(dān)的債務(wù)金額與抵押物價(jià)值之比。從這個(gè)角度講的話，在銀行方面，客戶辦理抵押的時(shí)候，抵押率越高越好，最好100%，但銀行需要自行控制貸款發(fā)放比率與抵押物價(jià)值比率，這樣做一方面控制了貸款與抵押物價(jià)值的比率，另一方面防止了客戶將抵押物進(jìn)行二次抵押融資。

二、抵押率怎么計(jì)算

抵押率的計(jì)算公式為：

抵押率=貸款本息之和÷抵押物估價(jià)×100%

國(guó)內(nèi)外銀行抵押貸款的抵押率一般為70%左右，即住房按揭貸款中的七成按揭。確定抵押率的高低主要取決于借款人的資信程度、抵押物的品種、抵押物估價(jià)的準(zhǔn)確程度、貸款期限等因素。依據(jù)前述的抵押權(quán)設(shè)定范圍規(guī)定的抵押物，其抵押率的高低順序一般是：有價(jià)證券(不含股票)、流動(dòng)資產(chǎn)、房地產(chǎn)、其他固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。其中國(guó)庫(kù)券的抵押率最高，達(dá)90%左右。

三、確定抵押率的主要依據(jù)

1、抵押物的適用性、變現(xiàn)能力選擇抵押物適用性要強(qiáng)，由適用性判斷其變現(xiàn)能力，對(duì)變現(xiàn)能力較差的，抵押率應(yīng)適當(dāng)降低。

2、抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)一般可以從以下方面進(jìn)行分析。

(1)實(shí)體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值。

(2)功能性貶值，即由于技術(shù)相對(duì)落后造成貶值。

(3)經(jīng)濟(jì)性貶值或增值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。

銀行應(yīng)根據(jù)抵押物的評(píng)估現(xiàn)值，分析其變現(xiàn)能力，充分考慮抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)。

通過(guò)上面的回答，相信大家已經(jīng)知道了，抵押率是抵押貸款本金利息的和與抵押物估價(jià)的比率，若要管理好抵押貸款，需要確定良好的抵押率。抵押率是可以根據(jù)公式大致算出來(lái)的，抵押率的確定以抵押物的變現(xiàn)能力以及價(jià)值變動(dòng)的趨勢(shì)為依據(jù)。

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