隨著肺炎疫情進(jìn)入攻堅戰(zhàn)時期，各地相繼采取延遲復(fù)工、關(guān)閉部分娛樂場所、商場、封鎖小區(qū)等措施應(yīng)對疫情擴張。由此不得不面對的是，受疫情及上述政策影響，部分企事業(yè)單位、個體戶、自然人等簽訂的租賃合同的履行勢必也會受到相應(yīng)阻礙。為此，南京、蘇州、北京、上海、鹽城等地相繼出臺政策文件，對滿足條件的中小微企業(yè)減免疫情期間的部分租金，幫助中小微企業(yè)共渡難關(guān)。與此同時，萬達(dá)商管、保利商業(yè)、美的、紅星美凱龍、卓越、寶龍以及大悅城控股、華潤置地等多家商業(yè)地產(chǎn)公司宣布對旗下商業(yè)項目減免租金，和承租主體一起克服疫情影響。筆者結(jié)合這一契機，討論受疫情影響的主體能否主張要求減免相應(yīng)租金這一實際問題，以期能夠?qū)σ恍┢髽I(yè)等承租主體起到些許幫助。
一、疫情期間，承租人主張減免租金的法律依據(jù)
（一）不可抗力
根據(jù)我國《民法總則》第一百八十條以及《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。同時，根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，不可抗力屬于法定的免責(zé)事由，不歸責(zé)于當(dāng)事人，因其造成合同不能履行的，可以變更或者解除合同。因此，不可抗力的法律后果是直接免責(zé)，并通過變更或解除合同解決不可抗力帶來的不利影響。
（二）情勢變更
根據(jù)《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條的規(guī)定，情勢變更原則即合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。因此，情勢變更的法律后果是基于公平原則變更或解除合同。
（三）疫情對租賃合同的影響需遵循“一事一議”規(guī)則
《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（現(xiàn)已失效）中明確指出，由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。