隨著肺炎疫情進入攻堅戰(zhàn)時期，各地相繼采取延遲復工、關閉部分娛樂場所、商場、封鎖小區(qū)等措施應對疫情擴張。由此不得不面對的是，受疫情及上述政策影響，部分企事業(yè)單位、個體戶、自然人等簽訂的租賃合同的履行勢必也會受到相應阻礙。為此，南京、蘇州、北京、上海、鹽城等地相繼出臺政策文件，對滿足條件的中小微企業(yè)減免疫情期間的部分租金，幫助中小微企業(yè)共渡難關。與此同時，萬達商管、保利商業(yè)、美的、紅星美凱龍、卓越、寶龍以及大悅城控股、華潤置地等多家商業(yè)地產(chǎn)公司宣布對旗下商業(yè)項目減免租金，和承租主體一起克服疫情影響。筆者結合這一契機，討論受疫情影響的主體能否主張要求減免相應租金這一實際問題，以期能夠?qū)σ恍┢髽I(yè)等承租主體起到些許幫助。
一、疫情期間，承租人主張減免租金的法律依據(jù)
（一）不可抗力
根據(jù)我國《民法總則》第一百八十條以及《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。同時，根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，不可抗力屬于法定的免責事由，不歸責于當事人，因其造成合同不能履行的，可以變更或者解除合同。因此，不可抗力的法律后果是直接免責，并通過變更或解除合同解決不可抗力帶來的不利影響。
（二）情勢變更
根據(jù)《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條的規(guī)定，情勢變更原則即合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。因此，情勢變更的法律后果是基于公平原則變更或解除合同。
（三）疫情對租賃合同的影響需遵循“一事一議”規(guī)則
《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執(zhí)行工作的通知》（現(xiàn)已失效）中明確指出，由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。