物業(yè)服務(wù)合同糾紛判決書

原告汕頭市X公司，住所地汕頭市X區(qū)X路X號(hào)X花園X幢X房。

法定代表人林某。

委托代理人郗某，廣東X律師事務(wù)所律師。

被告馬某,女,漢族,X年X月X日出生,住汕頭市X區(qū)X街道X路X號(hào)X園X棟X房,公民身份號(hào)碼XXX。

委托代理人陳某、莊某，廣東X律師事務(wù)所律師。

原告汕頭市X公司訴被告馬某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人郗某,被告的委托代理人陳某、莊某到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：被告是黃河路3號(hào)**雅園7棟1704房的業(yè)主，原告是合法注冊的經(jīng)營物業(yè)管理的專業(yè)公司，原告為被告居住的**雅園住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。被告于2009年10月28日與開發(fā)商汕頭市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《房(鋪)交接書》，業(yè)主確認(rèn)收到該單位鑰匙具備入伙條件。開發(fā)商**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售房前已選聘原告為該樓盤提供前期物業(yè)管理服務(wù)，雙方簽訂有《前期物業(yè)服務(wù)合同》。2009年10月28日汕頭市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告、被告簽訂了《汕頭市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，并向業(yè)主提供《前期物業(yè)服務(wù)合同》。開發(fā)商、原告、被告三方均認(rèn)可該物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，原、被告愿意受協(xié)議約定內(nèi)容約束并享有相應(yīng)的權(quán)利及承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

被告接房后，開始有交納物業(yè)管理費(fèi)，最后一次交納是在2010年3月15日，交納了2010年2月-4月的管理費(fèi)。自2010年4月以后，至今沒有交物業(yè)管理費(fèi)，至今拖欠物業(yè)管理費(fèi)共6136元。根據(jù)《前期物業(yè)合同》第三十一條關(guān)于違約金的約定，拖欠物業(yè)管理費(fèi)違約金合計(jì)25,954.83元，上述兩項(xiàng)合計(jì)32,090.83元。

訴訟請求：一、判令被告付還拖欠物業(yè)管理費(fèi)6136元，及自2010年4月至實(shí)際付還日的違約金，暫計(jì)至起訴日25,954.83元，應(yīng)計(jì)至實(shí)際付還日;二、判決被告付還原告催收物業(yè)管理費(fèi)的合理支出，即律師費(fèi)3000元;三、本案的訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。

原告提交了以下證據(jù)：

1.原告營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明，證明原告主體資格;

2.被告人口信息，證明被告主體資格;

3.物業(yè)服務(wù)合同、服務(wù)協(xié)議，證明原、被告合同關(guān)系;

4.房鋪交接書，證明被告已交房;

5.收費(fèi)許可證、收費(fèi)公告，證明原告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

6.收款收據(jù)，證明被告最后一期交費(fèi)情況;

7.催收資料、違約表，證明原告向被告催收物業(yè)管理費(fèi)的情況。

被告辯稱：

一、原告未提供約定的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，其行為構(gòu)成違約，無權(quán)要求被告支付物業(yè)費(fèi)。按照法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。被告認(rèn)為，依法依規(guī)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)的前提和條件，也是其法定和合同約定的義務(wù)。在該房屋交付使用后，被告隨即發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理松散存在安全隱患，原告提供的服務(wù)不符合合同約定，就此曾多次與原告建議均未果。2011月7月4日，**雅園全體業(yè)主還曾向原告送達(dá)《致**雅園物業(yè)管理處意見書》，指出小區(qū)物業(yè)管理存在的問題并提出意見，管理處簽收后未見絲毫改善。原告未依照合同提供約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，履行合同不符合合同約定，其行為構(gòu)成違約，無權(quán)要求支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

二、原告無權(quán)要求支付高額違約金。原告未按照合同約定提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，且多次建議后始終不加改善，原告的行為已經(jīng)構(gòu)成了違約，被告拒付管理費(fèi)的根本原因在于原告，故原告更無權(quán)要求被告支付高額違約金。

三、原告要求支付律師費(fèi)的訴訟請求沒有事實(shí)和法律依據(jù)。本案屬于物業(yè)服務(wù)合同糾紛，其律師費(fèi)不屬于法律規(guī)定的可以由敗訴方承擔(dān)合理支出的案件類型，被告也從未與原告就訴訟律師費(fèi)的承擔(dān)進(jìn)行過約定，因此原告的訴訟請求沒有法律依據(jù)和約定依據(jù)。

被告提交了以下證據(jù)：

1.照片4張，證明原告長期不組織保安巡檢，保安值勤期間公然睡懶覺，縱容外來流動(dòng)人員隨意出入小區(qū)甚至夜晚露宿小區(qū)樓梯間;

2.照片4張，證明原告沒有履行檢查消防設(shè)備的義務(wù)，小區(qū)電梯保養(yǎng)期滿也不安排安全檢驗(yàn)，安全存在隱患;

3.照片9張，證明公共衛(wèi)生狀況差，保潔長期不清理(放縱外來人口進(jìn)入小區(qū)隨地張貼小廣告發(fā)現(xiàn)后不清理、游泳池驚現(xiàn)老鼠但半個(gè)月不清理，小區(qū)公共通道堆積垃圾，長達(dá)一周不清理，占據(jù)通道作為垃圾堆放點(diǎn));

4.照片4張，證明對在小區(qū)大門二樓樓臺(tái)違反規(guī)劃私搭亂建行為及個(gè)別業(yè)主將門前共有草叢鏟除占據(jù)通道等現(xiàn)象視而不見;

5.照片4張及意見書一份，證明針對小區(qū)管理服務(wù)存在的眾多問題，多名業(yè)主聯(lián)名向原告送達(dá)《致**雅園物業(yè)管理處意見書》，表達(dá)希望原告改善管理的意愿，提出建議要求原告改善，但是原告不予理會(huì)始終不改正;

6.訴求與理由，證明小區(qū)多位業(yè)主證實(shí)原告對小區(qū)物業(yè)管理存在眾多問題，沒有達(dá)到合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)開庭質(zhì)證，被告對原告提交的證據(jù)1中的營業(yè)執(zhí)照有異議，營業(yè)執(zhí)照的注冊資本有80萬，達(dá)不到二級(jí)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn);對證據(jù)2無異議;對證據(jù)3中的物業(yè)服務(wù)合同有異議，該合同是房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂的，與我方無關(guān)，合同的第31條關(guān)于違約金過分高，加重業(yè)主的責(zé)任;對服務(wù)協(xié)議真實(shí)性無異議，對證明內(nèi)容有異議;對交接書真實(shí)性無異議;對收費(fèi)許可有異議，該證據(jù)是許可證附件的復(fù)印件，根據(jù)原告的注冊資本，達(dá)不到二級(jí)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn);對收款收據(jù)真實(shí)性無異議，但原告拒絕開具發(fā)票，是導(dǎo)致糾紛的原因;對聯(lián)系函的真實(shí)性有異議，對催收書真實(shí)性無異議，但不是本案欠費(fèi)的原因;對證據(jù)8有異議，該證據(jù)超過舉證期限，也與本案無關(guān)。原告對被告提交的證據(jù)有異議，證據(jù)1中保安睡覺是休息時(shí)間，與不交物業(yè)費(fèi)沒有關(guān)系;證據(jù)2中消防檢驗(yàn)不存在問題，沒有安全隱患，被告有及時(shí)檢驗(yàn)，證據(jù)3中拍攝照片是儲(chǔ)存的房間，不是衛(wèi)生狀況差;證據(jù)4是否屬于違章建筑，沒有有關(guān)部門對違章建筑的認(rèn)定，即使有關(guān)業(yè)主亂搭建，與物業(yè)沒有關(guān)系，物業(yè)公司沒有管理權(quán)，與被告不交物業(yè)費(fèi)沒有關(guān)系;證據(jù)5有異議，對真實(shí)性不認(rèn)可，90%的業(yè)主沒有意見，有按期繳納物業(yè)管理費(fèi)，對被告不交管理費(fèi)，與證據(jù)沒有關(guān)聯(lián)性;對證據(jù)6有異議，公司已經(jīng)采用門禁，沒有卡的業(yè)主是進(jìn)不了小區(qū)的，跟不交物業(yè)費(fèi)沒有關(guān)聯(lián)性，對業(yè)主簽名的真實(shí)性有異議，簽名的業(yè)主已交物業(yè)費(fèi)。

原告在本院限定的時(shí)間內(nèi)提交廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

經(jīng)質(zhì)證，被告認(rèn)為：第一，原告作為物業(yè)管理企業(yè)，按照舉證責(zé)任，在起訴時(shí)應(yīng)提供證明服務(wù)的資質(zhì)及收費(fèi)許可，原告提交的兩份證據(jù)已超過舉證期限;第二，對資質(zhì)證書有異議，發(fā)證的日期是在起訴之后，爭議期間是否有資質(zhì)，無法證明;對許可證有異議，許可證的期限已超過有效期，在有效期之后是否有資格收費(fèi)，收費(fèi)的級(jí)別是否有變更，無法證明。該兩份證據(jù)，無法證明原告可以依照本案的計(jì)算依據(jù)向被告收取物業(yè)管理費(fèi)。

本院確認(rèn)原告、被告提交的證據(jù)可作為本案認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。

本院查明：被告是汕頭市黃河路**雅園7棟1704房的業(yè)主，被告于2009年10月28日與**雅園住宅小區(qū)的開發(fā)商汕頭市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理交房手續(xù);原告為被告居住的**雅園住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。

2009年10月28日，原、被告與汕頭市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《汕頭市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定：汕頭市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司選聘原告為**雅園提供前期物業(yè)管理服務(wù)，并就有關(guān)事宜與原告簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》;原、被告與汕頭市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方在本協(xié)議簽字視為三方均認(rèn)可該《前期物業(yè)服務(wù)合同》并愿意受合同約定內(nèi)容的約束，享有相應(yīng)的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定：原告為**雅園提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.55元∕月∕平方米;物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按月交納，業(yè)主應(yīng)在每月5日前履行交納義務(wù);業(yè)主未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)按逾期每天1%的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金。

被告已向原告支付了自2009年11月至2010年4月，每月243元的物業(yè)管理費(fèi)，自2010年5月起未交納物業(yè)管理費(fèi)。

原告提交的證據(jù)《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證附件》中載明：收費(fèi)項(xiàng)目，住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)(二級(jí));計(jì)費(fèi)單位，元∕月∕平方;收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，0.55;批準(zhǔn)文號(hào)，汕價(jià)[2004]236號(hào)。落款時(shí)間為2008年9月2日，蓋章單位為汕頭市物價(jià)局。

原告在訴訟期間向本院提交《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證》一份，該許可證落款時(shí)間為2008年9月2日，內(nèi)容為：“汕頭市**物業(yè)管理有限公司(**雅園)：根據(jù)《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)管理規(guī)定》，經(jīng)審核準(zhǔn)許收取物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，特發(fā)此證。發(fā)證機(jī)關(guān)汕頭市物價(jià)局”。

另查：原告的訴訟請求中請求被告付還拖欠的物業(yè)管理費(fèi)為6136元，原告提交的證據(jù)《**雅園7棟1704房管理費(fèi)欠費(fèi)違約金表》中的物業(yè)管理費(fèi)自2010年5月計(jì)至2012年6月，共6318元。

訴訟期間，被告向本院表示：本案的違約金過高，如果法院認(rèn)為被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金，請求法院對違約金予以減少。

經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人均無法達(dá)成一致的調(diào)解意見。

本院認(rèn)為：原告是取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司，《汕頭市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容不違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效，對**雅園住宅小區(qū)全體業(yè)主均有約束力。被告沒有按期交納物業(yè)管理費(fèi)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，付還原告物業(yè)管理費(fèi)及違約金。關(guān)于原告要求被告付還拖欠的物業(yè)管理費(fèi)6136元的訴訟請求，原告的物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均經(jīng)汕頭市物價(jià)局核定許可收費(fèi)，沒有超出《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定，原告提交的證據(jù)充分，可予以支持;對于原告沒有提出訴訟請求的部分物業(yè)管理費(fèi)，本院不予審理，原告可另行主張權(quán)利。被告提出原告收費(fèi)高于標(biāo)準(zhǔn)的抗辯理由，依據(jù)不足，不予采納。

關(guān)于原告要求被告付還自2010年4月至實(shí)際付還日的違約金的訴訟請求，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條關(guān)于“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以減少”的規(guī)定，本案原告要求被告付還的違約金過分高于拖欠的物業(yè)管理費(fèi)，被告請求法院對違約金予以減少的請求，理由充分，可予以支持。被告應(yīng)付的違約金即遲延支付物業(yè)管理費(fèi)造成的損失，應(yīng)以原告要求被告付還的物業(yè)管理費(fèi)總額為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的同期金融機(jī)構(gòu)人民幣逾期貸款罰息利率計(jì)算的利息為宜。

關(guān)于原告要求被告付給律師費(fèi)的訴訟請求，缺乏法律依據(jù)，不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第一百一十四條第二款、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第五項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、被告馬*金應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向原告汕頭市**物業(yè)管理有限公司支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)6136元。

二、被告馬*金應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，按中國人民銀行規(guī)定的同期金融機(jī)構(gòu)人民幣逾期貸款罰息利率向原告汕頭市**物業(yè)管理有限公司支付物業(yè)管理費(fèi)6136元自2010年5月1日起至本院確定的還款之日止的利息。

三、駁回原告汕頭市**物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。

被告未在上述期限內(nèi)履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)680元，由原告負(fù)擔(dān)500元，被告負(fù)擔(dān)180元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本一式五份，上訴于廣東省汕頭市中級(jí)人民法院。

審判長

審判員

人民陪審員

二○一二年十一月十二日

書記員

對業(yè)主而言，“利之所歸，損之所歸”，即財(cái)物損失的風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主本人承擔(dān)，這是民法一個(gè)被普遍遵守的原則。業(yè)主人身及財(cái)物損害的賠償，在這種情況下只能期待刑事案件的偵破。了解更多法律知識(shí)請上律霸網(wǎng)進(jìn)行專業(yè)咨詢。