購(gòu)房過(guò)程中解除合同后返還貨款嗎

在按揭購(gòu)房過(guò)程中，存在著兩個(gè)不同的法律關(guān)系，即購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系和購(gòu)房者(借款人)與貸款銀行的借貸關(guān)系。從以上法律關(guān)系中可以看出，購(gòu)房者(借款人)負(fù)有向銀行歸還借款的義務(wù)。

但是，購(gòu)房者(借款人)與銀行簽訂貸款合同后，銀行已按合同約定把所有款項(xiàng)劃入開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)。此時(shí)，購(gòu)房者(借款人)與開(kāi)發(fā)商協(xié)議解除了購(gòu)房合同，購(gòu)房者既失去了房屋，也沒(méi)有持有貸款，如果由購(gòu)房者(借款人)繼續(xù)償還銀行借款本息，顯然極不公平。那么按揭合同解除后，銀行發(fā)出的貸款是由購(gòu)房人還是開(kāi)發(fā)商返還?購(gòu)房合同解除后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)把購(gòu)房款返還給購(gòu)房人，因此對(duì)購(gòu)房人而言，開(kāi)發(fā)商就成為還款義務(wù)人。按揭合同解除后，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)把其向銀行的借款返還給銀行，因此對(duì)銀行而言，購(gòu)房人就成為還款義務(wù)人。如此以來(lái)開(kāi)發(fā)商就成為銀行的債務(wù)人(購(gòu)房人)的債務(wù)人，開(kāi)發(fā)商直接向銀行還款，具有消滅購(gòu)房人還款義務(wù)的效果。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條規(guī)定：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”第25條第2款規(guī)定“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。”

根據(jù)以上規(guī)定，購(gòu)房者(借款人)只有經(jīng)過(guò)法定程序，即通過(guò)訴訟或仲裁的方式確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，購(gòu)房者(借款人)或銀行還必須再通過(guò)法定程序提出解除擔(dān)保貸款合同的主張，才能解除貸款合同，只有貸款合同也解除了，剩余貸款本息才由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。如果購(gòu)房者僅僅與開(kāi)發(fā)商協(xié)商一致解除了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而沒(méi)有通過(guò)法定程序解除與銀行的擔(dān)保貸款合同，貸款合同效力就依然存在，購(gòu)房者(借款人)就仍應(yīng)向銀行還款。因此為了更方便地解決糾紛，減少不必要的訴累，而且考慮到銀行的貸款是實(shí)際劃撥給開(kāi)發(fā)商的，《商品房司法解釋》直接規(guī)定按揭合同解除后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和利息直接返還給銀行。

所以對(duì)于此類(lèi)問(wèn)題的解決，最為關(guān)鍵的就是自己的條件符合有關(guān)的規(guī)定，這樣對(duì)于自己的權(quán)益維護(hù)也是有著積極的意義，但是最為關(guān)鍵的就是對(duì)于合同的解除需要自己進(jìn)行一定程度的了解，如果自己對(duì)于問(wèn)題的分析不夠完善對(duì)于自己的利益維護(hù)就會(huì)有消極作用。

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