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寧波
抵押房屋遭遇拆遷該如何處理
一、抵押房屋遭遇拆遷該如何處理
要求重新設定擔保財產
《城市房地產抵押管理辦法》第38條規定，因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押雙方可以重新設定抵押房地產。據此，在原抵押財產因拆遷而滅失后，債權人為了擔保其主債權，可以要求債務人提供其他適合的擔保物。只要新擔保物的價值足以保障主債權，債權人不妨繼續履行原借款合同。尤應注意的是，若被拆遷人是以產權調換的方式獲得房屋拆遷補償的情況，由于被拆遷房產是兩個不同的物，所以在原房產上設定的抵押權效力并不能及于拆遷后補償的房產。《國有土地上房屋征收與補償條例》就規定，對拆除設有抵押權的房屋實行產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。因此，債權人如要對交換所得房產也能主張優先受償權，必須要與借款人就補償所得房產為主債權重新設定抵押權且簽訂新的抵押協議。
二、積極行使物上代位權，已拆遷補償款保障債權實現
在擔保債權履行期間屆滿之后，根據《物權法》第174條第1款以及《擔法釋》第80條第1款的規定，擔保期間，擔保財產被征收的，擔保物權人可以就獲得的補償金優先受償，上述法規明確了擔保權人對于拆遷補償款享有物上代位權，債權人有權以此款項實行優先受償。在擔保債權履行期屆滿之前，債權人也可以通過事先提存的方式來保障債權，這一權限可以《物權法》第174條第2款為依據。
三、要求債務人提前清償，解除擔保
《城市房地產抵押管理辦法》第38條還規定了在抵押房產被拆遷時，抵押權人可以要求債務人清償債務，此時，因為主債務清償，抵押合同也得以解除。借款人在抵押房產被拆遷后，仍然繼續履行合同約定的還款義務，但是不同意適用拆遷所得補償款償還貸款，也不愿意簽訂新的抵押合同的，債權人應當及時宣布貸款提前到期，要求債務人提前還本付息。為了阻止借款人轉移財產，在主張提前清償的同時，采取相應的訴訟保全措施。
此外，《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，設有抵押權的房屋實行作價補償的，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者由抵押人清償債務后，方可給予補償。因此，如果債權人不能與債務人就擔保方案或清償達成協議的，債權人可以告知拆遷人，要求其暫緩發放拆遷補償金或者交由第三方保存。
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