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寧波
抵押的房屋遭遇拆遷應該如何處理
抵押的房屋遭遇拆遷應該如何處理
依照《物權法》的相關規定，抵押權隨著抵押物的滅失而消滅，按此邏輯，隨著設有抵押的房屋被拆除，抵押權也應當隨著房屋的滅失而消滅。但是抵押權有其特殊性，在房屋拆遷后，抵押權并不因此而消滅，而是轉移到房屋拆遷后的補償金或者調換的產權房上。而作為抵押權人的銀行，在設有抵押的房屋拆遷時也要參與到其中與被拆遷人共同協商。
由于拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和產權調換。周先生可以依據不同的補償方式采取以下應對措施。
第一、如果周先生的房屋拆遷采用的是貨幣補償的方式，則周先生應當與銀行協商先償還債務，使原有抵押權消滅。也可以與銀行協商重新簽訂抵押合同將補償款放在特定的機構或個人那里，作為抵押財產。
第二、如果周先生的房屋拆遷采用的是產權調換的方式，則將會出現下列兩種情況：
1、周先生和銀行可以以產權調換后的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同，新的抵押合同必須依法成立并到房產交易中心辦理相應登記手續。
2、如果周先生和銀行在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內達不成抵押協議的，則由拆遷人參照產權糾紛的房屋達不成協議時的處理程序進行，即由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷人的房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機關辦理證據保全。
第三、周先生還可以以自己合法取得的其他房產或財物與銀行重新達成抵押協議，以代替被拆遷房屋上設定的抵押權。這種措施和第一種措施中償還債務、消滅抵押權都使得拆遷房屋上設定的抵押權消滅，所有權恢復到了完全的狀態，此時，周先生可以依法自由選擇補償方式。
依據《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》的相關規定，以下兩點應特別注意：
1、拆遷設有抵押權的房屋，抵押人與抵押權人應就抵押權及其所擔保債權的處理問題進行協商，并向拆遷人提交有關書面協議后，被拆遷人方可取得補償款或者安置房屋。
2、抵押人和抵押權人達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行貨幣補償，并將補償款向公證機關辦理提存。
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