商品房購買合同能否解除

(一)商品房存在權(quán)利瑕疵，買受人可以解除合同

1、出賣人與買受人簽訂合同后，又將同一商品房抵押給第三人的，買受人可以解除合同。在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了緩解資金周轉(zhuǎn)上的困難，常會與買受人簽訂合同后，又將同一房屋抵押給銀行以獲取貸款，在合同約定的交房期限到來之前又無法解除抵押，致使無法履行合同約定的義務(wù)，損害買受人的合法權(quán)益。《解釋》第八條項規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”。

2、出賣人將同一房屋出售給兩個以上的買受人的，買受人可以解除合同。《解釋》第八條第(二)項規(guī)定，合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。《商品房銷售管理辦法》第十條“出賣人不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。”開發(fā)商這么做往往是為了獲取買受人的首付款，以解決資金上的燃眉之急，但這會使買受人取得房屋所有權(quán)的合法權(quán)益無法得到保障。但是，隨著各地網(wǎng)上簽約與備案的普及，這樣的情形會逐漸減少。

3、拆遷人將補償安置房另行出賣給第三人的，被拆遷人可以解除安置協(xié)議。《解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。”即如果拆遷人將同一補償安置房另行出賣給第三人的情況下，被拆遷人可以請求解除合同。因補償安置房的價格通常會高于被拆遷的房屋，被拆遷人要向拆遷人支付相應(yīng)的差價，因此，被拆遷人在請求解除合同時，還可以要求拆遷人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求拆遷人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

4、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，將同一房屋出售給買受人的，買受人得知情況后可以請求確認(rèn)合同無效或者解除合同。

根據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條之規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”因此，如果出賣人在與買受人簽訂合同時，只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)被抵押的事實，那么買受人得知后，就可以請求人民法院確定合同無效，并可以要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。很顯然，根據(jù)抵押權(quán)優(yōu)先的原則，買受人購買這樣的房屋，其的權(quán)益是無法得到保障的。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十條之規(guī)定：“出賣人不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。”該條屬禁止性規(guī)定，因此，如果出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實，將同一房屋又出售給買受人的，那么買受人知情后可以解除合同。根據(jù)《解釋》第七條之規(guī)定，被拆遷補償安置人享有優(yōu)先取得房屋的權(quán)利。在這樣的情況下，買受人購買該房屋的權(quán)利是無法得到保障的，因此，買受人知情后也可以請求解除合同。但是應(yīng)當(dāng)注意，買受人行使解除權(quán)應(yīng)以合同的目的無法實現(xiàn)為條件，如出賣人在與買受人簽訂合同后，已經(jīng)通過合法的途徑解除了先前與他人訂立的合同，或者對被拆遷補償安置的人已經(jīng)另行做了妥善的安排，不會對買受人實現(xiàn)合同的目的造成障礙，那么買受人就不能解除合同了。

5、其他商品房權(quán)利存在瑕疵，買受人可以解除合同的情形。主要指出賣人所售的商品房違反了法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，買受人可以請求確認(rèn)合同無效，如被司法機關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的;被依法收回土地使用權(quán)的;共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;權(quán)屬有爭議的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書等。

(二)因房屋面積誤差過大，買受人可以請求解除合同。

《解釋》第十四條及《商品房銷售管理辦法》第二十條均規(guī)定，在合同無約定的情況下，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與合同約定面積不符，誤差比絕對值超出3%的，買受人可以解除合同，要求出賣人返還已付購房款及利息。買受人行使這一解除權(quán)時應(yīng)當(dāng)注意，首先看合同對此有無約定，有約定的按約定處理，無約定的則按上述的規(guī)定處理。出賣人有時為了降低交易風(fēng)險，會利用買受人缺乏經(jīng)驗和法律意識的淡泊，在事先準(zhǔn)備好的格式條款中對此做出高于上述規(guī)定的誤差絕對值的約定，因此，買受人在簽訂合同時應(yīng)予注意。

(三)因房屋質(zhì)量不合格，買受人可以請求解除合同。

1、因房屋主體質(zhì)量不合格時，買受可以請求解除合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條之規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”《商品房銷售管理辦法》第三十五條對此也有同樣的規(guī)定。《解釋》第十二條則規(guī)定的更為全面，該條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”《解釋》將因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用的情形也囊括在買受人可以解除合同情形當(dāng)中。很顯然，買受人購買這樣的房屋，連基本的人身與財產(chǎn)安全都無法得到保證，理所當(dāng)然允許其解除。

買受人行使這一解除權(quán)的條件必須是因房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，并且這一結(jié)論得到有資質(zhì)部門的認(rèn)可。如果僅僅是房屋墻面有細(xì)小的裂紋等非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的原因，買受人請求解除合同的，法院將不予支持。此時如果房屋尚在保修期內(nèi)，買受人可以要求出賣人承擔(dān)修補并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

2、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同。《解釋》第十三條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”應(yīng)注意，該解除權(quán)的行使不以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格為條件，而是以房屋質(zhì)量達到嚴(yán)重影響買受人的正常居住使用為條件。房屋質(zhì)量是否已達到嚴(yán)重影響正常居住使用，筆者認(rèn)為，也應(yīng)當(dāng)以有資質(zhì)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)，否則易造成解除權(quán)的濫用。

(四)出賣人變更規(guī)劃設(shè)計，買受人可以請求解除合同。

《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，出賣人經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

(五)因出賣人的原因?qū)е律唐贩?a href='http://www.bjxgfjob.com/daikuan/199.html' target='_blank' data-horse>貸款申請未獲批準(zhǔn)，買受人可以請求解除合同。

《解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。”通過向銀行按揭貸款的方式購買商品房是現(xiàn)在大多數(shù)買受人的首選，買受人按照合同的約定支付首付款后，如果是因為出賣人的原因不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行時，買受人就可以請求解除合同，出賣人還應(yīng)當(dāng)賠償損失。買受人行使這一解除權(quán)的唯一條件就是因出賣人的原因未能訂立商品房貸款合同。

(六)出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，買受人可以請求確認(rèn)合同無效。

《解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售許可證明，這是強制性的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》對此均有詳細(xì)的規(guī)定。在實踐操作當(dāng)中，出賣人在取得商品房預(yù)售許可證之前，為了盡早將尚未竣工的房屋銷售出去以回籠資金，常與買受人簽訂《商品房認(rèn)購意向書》，以達到規(guī)避法律的目的。根據(jù)《解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”因此，無論出賣人與買受人簽訂的是《商品房買賣合同》還是《商品房認(rèn)購意向書》，只要內(nèi)容具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且已經(jīng)按約定收受了房款(如定金或預(yù)付款等)，均應(yīng)視為商品房買賣合同。此時，如出賣人尚未取得商品房預(yù)售許可證明的，買受人可以請求確認(rèn)合同無效。

(七)出賣人將尚未竣工驗收合格的商品房交付使用的，買受人可以要求解除合同。

《浙江省實施〈中華人民共和國消費者權(quán)益保護法〉辦法》第一款第(二)項規(guī)定，出賣人將未經(jīng)竣工驗收(包括建筑工程質(zhì)量驗收和按規(guī)定必須的綜合驗收)合格的商品房交付使用的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)買受人的要求負(fù)責(zé)退房，并承擔(dān)其他民事責(zé)任。根據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定，出賣人向買受人交付房產(chǎn)時，必須出具住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建設(shè)工程竣工備案表、房屋面積測量表。因此，如果買受人在接收房屋時，發(fā)現(xiàn)出賣人無法出具建設(shè)工程竣工備案表的，這說明該商品房還未經(jīng)竣工驗收合格，買受人可以據(jù)此解除合同并退房。

(八)出賣人對外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾(包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告)不相符的，買受人可以解除合同。

在商業(yè)化發(fā)達的現(xiàn)代社會質(zhì)量是一切商品的靈魂。眾所周知現(xiàn)實里買房往往是普通大眾一輩子最重要的買賣為了買房人們往往傾其所有甚至舉債購買。但是，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了利益，將開發(fā)成本降至不能保證質(zhì)量的地步，以次充好，坑害老百姓的利益。對于這種情況建議咨詢專業(yè)合同解除相關(guān)律師幫忙解決。律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進行法律咨詢。