商品房陷阱如何應(yīng)對

1、“售樓書”陷阱

售樓書是開發(fā)商所做的宣傳廣告，購房者大都是先被售樓書中所描繪的完美戶型、美妙的環(huán)境、先進(jìn)的配套設(shè)施及高水準(zhǔn)的物業(yè)管理等所吸引?？扇胱『髤s發(fā)現(xiàn)廣告中的“美麗的承諾”沒了蹤跡，本該是綠油油草地的地方變成了冷冰冰的停車場。

應(yīng)對絕招：要從法律上確保售樓書及其他廣告內(nèi)容具有法律效力，就一定要將其內(nèi)容明確的寫到商品房銷售合同中，這樣才能確保和約束開發(fā)商將售樓書中的承諾變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式，若沒有加入在合同中，購房者則很難追究他的違約責(zé)任，只能由工商管理部門追究其虛假廣告的行政責(zé)任。

2、“樣板房”陷阱

在售樓書的誘惑下，肯定要去看樣板房，可是樣板房在精致的裝修掩護(hù)下很難反映房屋的真實(shí)情況。如多邊角的房屋開發(fā)商會用角柜、弧形墻面等來過渡不合理空間，并且樣板房的管線由于裝修豪華極易被忽視。

應(yīng)對策略：購房者要堅持到現(xiàn)場看一下，了解清楚墻體結(jié)構(gòu)，問清煤氣管道、熱水器、洗衣機(jī)及衛(wèi)生間里各種線路與管道接口的位置及使用的材料。

3、“認(rèn)購書”陷阱

一般情況下，在簽《認(rèn)購書》時，開發(fā)商會要求購房者先交納部分定金，并規(guī)定自簽訂認(rèn)購書起，幾日之內(nèi)與其簽定《商品房買賣合同》，同時交納首期房款，否則定金不予以退還。一但購房者在簽《商品房買賣合同》時發(fā)現(xiàn)有些《補(bǔ)充條款》難以接受，就會陷入被動局面。

應(yīng)對策略：購房者在簽訂認(rèn)購書時，可將這個條款改為“買方在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起，幾日內(nèi)前來與開發(fā)商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還?！边@樣購房者就可將被動化為主動。

4、違約責(zé)任陷阱

有的開發(fā)商在合同中關(guān)于“辦理房產(chǎn)證或延遲交樓”的約定，會盡量在條款中把自己的利益風(fēng)險減輕到最低。如開發(fā)商常提供給買家兩種選擇：一是四五年后才辦房產(chǎn)證，否則業(yè)主可拿回所交房款;二是如因開發(fā)商過錯無法辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商賠償違約金為房價的1%。

應(yīng)對策略：實(shí)際上，這兩種選擇對業(yè)主都不利。若業(yè)主堅持買房，最好選擇前一種，但盡量讓開發(fā)商在最短的時間內(nèi)辦好房產(chǎn)證。因此在購房前一定要查看開發(fā)商“五證”的原件，特別是預(yù)售許可證。此外，違約金一般以房價的百分之幾或千分之幾表示，這些比例數(shù)字一定要特別注意，否則一個小數(shù)點(diǎn)就會差之千里。

5、“補(bǔ)充協(xié)議”陷阱

不少開發(fā)商在合同后面再附一份《補(bǔ)充協(xié)議》，如有的《補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定，“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房價每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5%為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金?！边@種約定非常不合理。

應(yīng)對策略：遇到這種沒有商量余地的條款最好就不要簽了。在某種程度上，補(bǔ)充條款約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補(bǔ)充條款是根據(jù)房產(chǎn)具體情況來約定的，所以簽補(bǔ)充條款時應(yīng)提高警惕。

6、不可抗力陷阱

在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力，可是開發(fā)商往往擴(kuò)展了不可抗力的范圍。如施工中遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決、契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同、施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤等都認(rèn)定為不可抗力。

應(yīng)對策略：按照我國法律規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如地震、發(fā)洪水等，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任。建議在購房合同中明確約定，除法律規(guī)定的不可抗力之外造成延期交房的情況，開發(fā)商仍負(fù)違約責(zé)任。

商品房購買的流程是什么

1、簽訂認(rèn)購書，并按開發(fā)商要求交納定金或預(yù)付款;

2、簽訂商品房買賣契約，按契約約定交付房價款;

3、辦理商品房抵押貸款的，應(yīng)與銀行簽訂《個人住房貸款借款合同》;

4、買賣雙方到市房屋土地管理局辦理登記備案;

5、購房者與開發(fā)商辦理入住手續(xù);

6、購房者按照與開發(fā)商協(xié)議在入往前或入住后與有關(guān)物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)物業(yè)管理公約及其有關(guān)附件;

7、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。

商品房陷阱如何應(yīng)對?購買一手商品房要找可靠的房地產(chǎn)開發(fā)商;購買二手商品房的時候則應(yīng)該要找個正規(guī)的房中介公司。面對商品房陷阱自己不懂得如何應(yīng)對或是想要避免在買房時候出現(xiàn)這些陷阱，就應(yīng)該找律霸網(wǎng)律師來提供協(xié)助。

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