商品房買賣與承攬是否有區(qū)別

商品房買賣與承攬有區(qū)別，以下就來具體的看看它們的區(qū)別：?

商品房預(yù)售交易之特征，與買賣和承攬均相近，其究為買賣或承攬，涉及到不同的法律效果。如果是買賣關(guān)系，則買受人在與出賣人訂立房屋買賣合同后，尚須待出賣人轉(zhuǎn)移所有權(quán)于自己，在其轉(zhuǎn)移所有權(quán)之前，自己并不當(dāng)然取得房屋所有權(quán)，也就是說，如買受人要取得房屋之所有權(quán)，尚需出賣人之行為，即轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為，由是買受人房屋所有權(quán)之取得屬于繼受取得。相反，如果是承攬關(guān)系，除承攬人(即開發(fā)商)以自己之材料并施以勞務(wù)外(即包工包料)外，由定作人(即購(gòu)房人)提供材料，承攬人施以勞務(wù)時(shí)，定作人對(duì)工作物(即房屋)不論其是否完成，均對(duì)工作物擁有所有權(quán)，這種所有權(quán)之取得，為原始取得。因此，將商品房預(yù)售交易合同究應(yīng)認(rèn)定為買賣抑或認(rèn)定為承攬，于當(dāng)事人之權(quán)益影響甚巨。故應(yīng)探討買賣與承攬之區(qū)別何在。

(一)法律規(guī)定意旨

合同法第130條規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。這就是說，依合同法第138條、139條、141條之規(guī)定，出賣人負(fù)有交付標(biāo)的物與買受人，并使其取得該標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)，而買受人則依合同法第159條至161條之規(guī)定對(duì)于出賣人有交付約定價(jià)款以及依第143條、146條規(guī)定受領(lǐng)標(biāo)的物之義務(wù)。(當(dāng)然，受領(lǐng)標(biāo)的物，究為買受人之義務(wù)，還是風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任之承擔(dān)，學(xué)界尚有分歧，由于本文主旨所限，對(duì)此不作探討)。出賣人依前述規(guī)定所負(fù)擔(dān)者，是為權(quán)利而獲取義務(wù)。如果出賣人無法使買受人取得完整的權(quán)利，或者第三人仍得對(duì)買賣標(biāo)的物主張權(quán)利，則出賣人依合同法第150條之規(guī)定負(fù)有權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，而買受人得依合同法第107條規(guī)定行使權(quán)利。又買賣之標(biāo)的物不須買賣成立時(shí)即已存在，將來之財(cái)產(chǎn)或權(quán)利亦無不可。

反之，依合同法第251條之規(guī)定，承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報(bào)酬的合同。承攬人之義務(wù)為完成一定之工作。一定工作之完成即為承攬合同之標(biāo)的，這也是承攬合同與其他合同區(qū)別之要素，舍此區(qū)別要素，似無他法予以界定。所謂完成工作，系指施以勞務(wù)而完成一定之結(jié)果，即工作成果。承攬合同與買賣合同之區(qū)別在法條文義上非常明確，買賣系規(guī)定關(guān)于已完成物品之財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問題;承攬則系規(guī)定物品之完成或其結(jié)果之達(dá)成。但實(shí)際上當(dāng)承攬人將其已制成之成品，即工作成果與定作人之報(bào)酬互相交換時(shí)，與買賣之區(qū)分即有困難。

(二)承攬人完成一定工作之義務(wù)

如前所述，出賣人依合同法第138條、139條及141條之規(guī)定負(fù)有使買受人取得所有權(quán)或其他權(quán)利義務(wù)。因買賣屬于一次性的給付交換，標(biāo)的物應(yīng)由買受人終局取得。而承攬人則有完成一定工作，交付工作成果之義務(wù)，承攬人所應(yīng)完成工作的內(nèi)容，形態(tài)多樣，不可勝數(shù)。可能是一位專家的精致手工制品(如工藝品)，或需要大量履行輔助人構(gòu)造復(fù)雜的工作物(如三峽工程)。而出賣人則無此完成一定工作之義務(wù)。承攬與買賣之區(qū)別主要就在，究竟合同標(biāo)的物之完成屬于讓與人之義務(wù)，還是屬于合同成立之前的范疇。

因此，如合同標(biāo)的物在合同成立時(shí)已完成者，通常屬于買賣合同;合同標(biāo)的物在合同成立時(shí)尚未完成，但當(dāng)事人之目的僅在取得標(biāo)的物，而不在乎標(biāo)的物是否為讓與人所制成，則亦屬買賣;或者合同之主要目的在于轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)，但當(dāng)事人就標(biāo)的物亦附隨約定應(yīng)為之安裝，則當(dāng)事人間所成立者亦為買賣合同，安裝僅為出賣人之附隨義務(wù)。

是故買賣與承攬之主要區(qū)別乃在于當(dāng)事人一方是否有為他方完成一定之工作義務(wù)，并以之為合同主要目的以為斷。如當(dāng)事人訂約時(shí)之主要目的乃在于一方當(dāng)事人完成一定之工作，既使完成后有轉(zhuǎn)移所有權(quán)于他方的義務(wù)(如包工包料之加工定作)，亦不得以之為由而認(rèn)定為買賣合同，因?yàn)榱硪环疆?dāng)事人所注重者乃在于定作人或加工人為誰;反之，如當(dāng)事人一方為他方完成一定之工作，而將此標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移于他方，但當(dāng)事人間對(duì)此標(biāo)的物系由何人完成并不在意者，則完成一定之工作非當(dāng)事人合同之目的，當(dāng)事人之意思乃在于所有權(quán)之取得，此合同亦應(yīng)認(rèn)為是買賣合同。由上述以觀，承攬關(guān)系重在一定工作之完成及一定工作成果之交付;而買賣關(guān)系則重在標(biāo)的物所有權(quán)之轉(zhuǎn)移。

(三)法定期間

1、買賣

出賣人所負(fù)物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任，規(guī)定于合同法第148條之中。根據(jù)158條第二款的規(guī)定，買受人與出賣人沒有約定標(biāo)的物數(shù)量或質(zhì)量檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期限內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期限內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。此兩年期間，即為訴訟時(shí)效期間。對(duì)于短期訴訟時(shí)效期間之意旨在于，買受人主張瑕疵擔(dān)保之可能性對(duì)出賣人而言顯具有權(quán)利狀態(tài)之不穩(wěn)定性;此外，物交付后時(shí)間愈久，舉證之困難就愈增加，因而瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)之短期時(shí)效可及早確定當(dāng)事人之權(quán)利義務(wù)狀態(tài)，即有其存在之必要。

2、承攬

反之，承攬之瑕疵擔(dān)保責(zé)任，其權(quán)利存續(xù)期間則較長(zhǎng)。依建筑法第60條1款之規(guī)定，建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。第62條規(guī)定，建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度;保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。由建筑法之規(guī)定可知，承攬關(guān)系中之建筑物，即工作成果，其保修期限較之買賣關(guān)系中的標(biāo)的物之保修期限為長(zhǎng)，由此進(jìn)而可以推知，建筑物保修期限之所以較長(zhǎng)，是因?yàn)槌袛埲怂鶓?yīng)承擔(dān)的建筑物瑕疵擔(dān)保責(zé)任之期限存續(xù)時(shí)間較長(zhǎng);自定作人方面言之，其請(qǐng)求承攬人承擔(dān)物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任請(qǐng)求權(quán)期間較長(zhǎng)。因此，于定作人較之買受人更為有利。

然建筑物之保修期限究為多長(zhǎng)?建筑法中只規(guī)定了原則，具體期限并未規(guī)定，正因?yàn)槿绱耍煊幸蓡柹伞＝ㄔO(shè)部于1993年11月16日發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》第41條第1項(xiàng)規(guī)定的保修期是，民用與公共建筑，一般建筑、建筑物的土建工程為一年，其中屋面防水工程為三年。然此規(guī)定的效力如何頗有探討之必要。本文認(rèn)為，該辦法從發(fā)布的時(shí)間上早于建筑法，從后法優(yōu)于前法之原則上看，建筑法之效力應(yīng)優(yōu)于該辦法;從法之位階上看，建筑法為法律，該辦法為行政規(guī)章，法律之效力應(yīng)強(qiáng)于該辦法。在此認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上可進(jìn)一步分析二者之間是否有矛盾沖突，從而認(rèn)識(shí)該辦法是否有效。為說明此點(diǎn)，擬從以下二點(diǎn)論之：

第一，建筑法雖未明確規(guī)定具體的保修期限，但從該法第60條及62條的規(guī)定方面言之，對(duì)于建筑物之保修期限應(yīng)當(dāng)較長(zhǎng)，至少應(yīng)長(zhǎng)于一般動(dòng)產(chǎn)的保修期限。而一般動(dòng)產(chǎn)的保修期限尚不能少于二年，而對(duì)于建筑物這種價(jià)值較大且關(guān)乎使用者、居住者重大使用利益和人身安全之標(biāo)的物的保修期限反不及一般動(dòng)產(chǎn)，顯然缺乏合理理由，故建設(shè)部之辦法規(guī)定的建筑物的土建工程的保修期為一年顯然與社會(huì)一般觀念嚴(yán)重不符;

第二，從訴訟時(shí)效期限上言之，該辦法亦有嚴(yán)重不合理之處。該辦法第45條規(guī)定，因建設(shè)工程質(zhì)量存在缺陷造成損害要求賠償?shù)脑V訟期限為一年，此與民法通則第135條，產(chǎn)品質(zhì)量法第45條規(guī)定的2年也相抵觸。在此，該辦法顯然將因建設(shè)工程質(zhì)量存在缺陷造成的損害與民法通則第136中因侵權(quán)行為造成損害的訴訟時(shí)效期間相題并論，十分不妥。因是之故，建設(shè)部發(fā)布的辦法不能作為建筑物主體工程保修期限的法律根據(jù)。

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