《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。建設部《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

依照上述規定，具備商品房預售許可證是期房銷售的前提條件，換句話講，也就是開發商取得了銷售許可證才獲得簽訂期房銷售合同的主體資格。因為無論是商品房買賣合同還是認購書，都要求簽訂雙方具備主體資格，消費者作為買方要具備民事行為能力，開發商作為賣方要具備銷售資格，這樣雙方簽訂的合同才能認定為有效。

沒有商品房預售許可證的房子能買嗎?實踐中，存在大量的購買無商品房預售許可證期房的購房者。但是，由于沒有商品房預售許可證的房子存在巨大的風險，所以購房者最好不要買沒有商品預售許可證的房子。

商品房認購書的性質是什么?

商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。認購書應屬于商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。

(一)認購書是平等主體之間為設立買賣商品房民事權利義務關系而簽訂的協議，根據我國合同法第二條規定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議”，認購書應為獨立的合同。

(二)認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以也不應屬于商品房買賣合同。

(三)認購書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預測的環節與風險，如果將認購書直接認定為商品房買賣合同，那么開發商在掌握優勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔違約責任，則會嚴重損害買方的利益。

商品房認購書主要包括以下內容：買賣雙方當事人的基本情況;房屋的基本情況(如房屋位置、面積等);房屋價款計算;定金;簽署正式買賣合同的期限。

商品房預售流程是什么

1、滿足商品房預售的條件要求

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市商品房預售管理辦法》及《河南省城市房地產開發經營管理條例》的規定，商品房預售實行預售許可證制度，房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：a、具有房地產開發企業資質證書;b、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;c、持有建設工程規劃許可證和施工許可證;d、工程進度達到設計形象進度的二分之一以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;5、法律、法規規定的其他條件。開發經營企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》，申請企業需要提交以下證件：a、商品房預售許可申請表;b、開發經營企業的營業執照和資質等級證書;c、土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;d、投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;e、工程施工合同及關于施工進度的說明;f、商品房預售方案，應當說明商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。房地產管理都門在接到申請后，應當查驗有關證件和資料，進行現場查勘。經審查符合預售條件的，應當在接到申請后7日內核發《商品房預售許可證》。對不符合條件的，應當書面通知預售人并告知不予核發的理由。未取得《商品房預售許可證》的，預售人不得進行商品房預售。

2、訂立預售合同

房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證，參照當地房地產管理部門制定的示范文本，與預購人訂立預售合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、前期物業管理方式以及雙方的違約責任等，商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本，計算商品房面積，應當執行國家房產測量規范標準。

3、銀行對商品房預售合同的進行審查(需要辦理按揭貸款時)

銀行首先審查房地產開發商的主體資格及資信狀況，包括營業執照、企業批準證書、合資或合作合同、公司章程、近期財務報表、驗資報告等。其次，銀行對按揭標的物工程進展情況、坐落位置、銷售價格等項目進行審查，要求房地產開發商提供立項批文、國有土地使用權轉讓合同、國有土地使用權證、紅線圖、建筑用地許可證、設計和竣工平面圖、建筑許可證工程預算、概算、承建單位營業執照、施工許可證、施工合同、施工進度情況、商品房預售許可證等文件。最后，銀行對預售商品房按揭合同進行審查，包括對購房人的主體資格審查，如果是個人購房，需審查其是否具有完全民事行為能力，要求其提供合法身份證明、薪金證明或銀行存款證明，以及購房人與房地產開發商簽訂的商品房預售合同，預付購房款總價款30%以上的收據等，如果是單位購房，須審查其是否具備法人資格，銀行可要求購房單位提供營業執照、年批準證書、公司章程、財務報表、驗資報告、審計報告、董事會或類似決策機構同意申請按揭貸款的決議，董事會授權代表簽署有關法律文書的授權書及相關材料等。還要審查當事人的意思表示是否真實，以及合同是否符合法定的形式要件。

4、預售合同登記備案

商品房預售人應當自合同簽訂之日起30日內報當地房地產管理部門登記備案。

5、房屋交付驗收

房屋達到預售合同約定的交付條件后，房地產開發企業應當及時向購房人發出通知書，購房者在約定的期限內帶齊所有文件資料到指定地點辦理相關手續。在驗收交接時，售房人應當出示建設工程質量核驗合格單，并將《住宅[hiweb_break]質量保證書》及《住宅使用說明書》交給購房者。在驗收交接后，由雙方簽署房屋交接書，即為正式交付。

6、辦理預售商品房的過戶手續

預售商品房的房地產開發企業應當在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產權證后，與購房人向房地產交易管理機構提出過戶申請，辦理房地產權利變更登記。辦理產權過戶手續一般包括登記收件、勘丈繪圖、產權審查、繪制權證、收費發證等程序。

我們在買房子的時候，會在房子還沒有建成的時候就去購買，這時候大家就是購買的預售，所以我們在商品房預售的時候要了解清楚商家是否有預售的資格。了解更多的法律知識請上律霸網進行專業的咨詢。