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寧波
商品房認購書發生法律效力的條件有哪些
劉先生與某房地產公司簽訂了一份商品房認購書，約定劉先生向該房地產公司預訂商品房一套，價款為人民幣40萬元。在簽訂認購書后的15日內，劉先生必須與該房地產公司簽訂正式的商品房買賣合同。認購書簽訂時劉先生向該房地產公司交納定金2萬元，作為雙方簽訂正式商品房買賣合同的保證。當劉先生要與該房地產公司簽訂正式的商品房買賣合同時，卻無法與該公司就合同具體條款協商一致，導致未能簽訂正式合同。劉先生提出要退回定金，而該房地產公司則提出劉先生所交定金不予退回。
商品房認購書
在我國法律中，并沒有明確界定“商品房認購書”這一文書形式，簽定該文件也不是購買商品房的必經程序。通過總結，我們得出了一份商品房認購書發生法律效力所必須同時具備的幾個條件：
1、所購的房地產符合商品房預售條件，即取得《商品房預售許可證》。如果開發商未取得《商品房預售許可證》就采用內部認購等方式與購房者簽訂該商品房的認購書，該樓宇認購書會因違反《城市房地產管理法》中有關商品房預售條件的強制性規定而無效。
2、認購書要具備合同生效的主要條款，至少要包括如下條款：認購房屋的位置、面積、單價、總價及簽訂正式合同的時間等，否則認購書無法實際履行，沒有產生效力的事實基礎。
3、內容不違反法律、行政法規的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。
一般來說，一份具備以上條件的商品房認購書才能對雙方具有約束力。那么在上述案例中劉先生要求退回定金能得到法律的支持嗎?如果該認購書不具備上述條件，無法律效力，則劉先生可取回所交“定金”。但如果認購書具備上述條件，又會出現何種情況呢?要想得出一個明晰的答案，就要分析一下認購書中所稱定金的性質了。
根據認購書本身作為預約合同的性質，這里的定金應該理解為立約定金。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應當雙倍返還定金。”因此，如果買賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買賣合同，而只是因一些具體條款無法達成一致意見，導致未能簽約，那么賣方應把定金全部返還買方，不應以此為由“沒收定金”。通過分析，可以得出結論，劉先生仍是可以要求取回定金的。
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