一、房屋拆遷后原來的租賃合同還有效嗎

司法實(shí)踐中房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補(bǔ)償安置的房屋里。如果補(bǔ)償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整租金。如果不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。

??參考法條：國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條。

二、租期滿后房主能否立即叫房客搬出

房屋租賃期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。當(dāng)事人約定了租賃期限的，為定期租賃;未約定租賃期限的，為不定期租賃;租賃期限6個(gè)月以上，而未采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)視為不定期租賃。定期租賃和不定期租賃合同的租賃期限均不得超過20年。租賃期限超過20年的，超過部分無效。

房屋租賃期滿，房屋租賃合同即終止，承租人應(yīng)按合同日期遷出承租房屋。如果承租人需要繼續(xù)使用該房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期屆滿三個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂新的租賃合同。

房屋不同于其他的租賃物，在房屋租賃期滿后，出租人不論是收回自用還是準(zhǔn)備租給其他人，都有一定的時(shí)間安排。因而，承租人應(yīng)當(dāng)提前決定是否繼續(xù)使用，并向出租人提出，以便出租人及時(shí)安排。提前向出租人提出的另一個(gè)作用是，如果出租人由于種種原因不能再將該房出租給原承租人，承租人也可以及時(shí)安排，以免陷入被動(dòng)局面。

如果承租人未及時(shí)提出繼續(xù)租用的要求，但在租賃期滿后又未及時(shí)遷出承租的房屋，即屬違約行為。這時(shí)，承租人除了應(yīng)支付逾期使用期間租金外，還應(yīng)償付違約金;如果因這一違約行為給出租人造成經(jīng)濟(jì)損失，而這種損失已超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。

對(duì)于私有出租的房屋，適用于《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定：“如承租人到期確實(shí)無法找到房屋，出租人應(yīng)當(dāng)酌情延長租賃期限。”

有些出租人在租賃期滿后，并不向承租人提出收回房屋，而繼續(xù)向承租收取房租，這實(shí)際上是承諾了租賃的延長，而不能稱承租人違約。但這種延長的租賃關(guān)系得不到法律的保護(hù)，易于產(chǎn)生糾紛。因此，如果雙方都愿意續(xù)約，應(yīng)重新辦理租賃備案登記手續(xù)，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

另一種情況，就是尚在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人由于某種原因，確定提前收回出租房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意。如果因出租人提前收回出租房屋而給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)給承租人以經(jīng)濟(jì)賠償。

因?yàn)橐恍┰蚩赡軙?huì)導(dǎo)致租賃的房屋被拆遷了，但此時(shí)之前簽訂的房屋租賃合同是還沒有到期的，也不能因?yàn)榉课荼徊疬w，就導(dǎo)致租賃合同無效，所以這樣的情況下當(dāng)事人還是應(yīng)當(dāng)按照之前簽訂的房屋租賃合同繼續(xù)履行各自的義務(wù)，而出租人此時(shí)可以將承租人安排在補(bǔ)償安置房里面居住。

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