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寧波
什么是優先購買權？有哪些情形?
什么是優先購買權呢？下面小編為您介紹一下。優先購買權是民商法上較為重要的一項制度，古今中外立法對此都有相應規定。優先購買權是指特定人依照法律法規或者合同規定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件優先于第三人購買的權利。
承租人的優先購買權則是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優先購買該租賃物的權利。根據本條規定，承租人對租賃物的優先購買權僅限于房屋。
優先購買權具體內容:
(一)未經登記的租賃合同有無優先購買權
租賃合同中的承租方依照法律規定依法享有優先購買權，不因登記與否而影響該項權利。
但是，未經登記的租賃合同，其承租人的優先購買權不得對抗第三人。這里所說的不能對抗第三人，是指一旦房屋所有權已經變更，除非能夠證明第三人是惡意的，否則，未經登記的租賃合同的承租人不得以優先購買權為由要求優先取得房屋所有權。
(二)與第三人訂立買賣合同后能否行使優先購買權
優先購買權的行使是以取得租賃物的所有權為目的的，因此，在其他人尚未取得租賃物所有權之前，承租人行使優先購買權的，都可以得到支持。
簡單地說，如果出租人僅僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過戶、登記手續，且承租人也在知道或者應當知道該情形的3個月內提出優先購買要求的，無論第三人是否為善意，也不管租賃合同是否登記，承租人都可以要求優先購買該房屋。
在房屋已經過戶登記為第三人所有時，則要根據第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優先購買權。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。
(三)房屋在租賃期間被拍賣能否行使優先購買權
拍賣是買賣的一種特殊形式，但其性質是買賣，不能剝奪承租人優先購買的權利，出租人或者拍賣行依然有義務通知承租人拍賣事宜。
最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》寫到：“拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人;如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人”。
另外，承租人在訴訟過程中僅主張確認買賣合同無效，而未要求行使優先購買權，經法院釋明后不變更訴訟請求的，對其訴訟請求不予支持。
以上就是對優先購買權的介紹了，此制度必須由法律對其加以嚴格的要求，在出賣人、第三人、先買權人之間去達到一個利益上的平衡點這樣才有利于經濟秩序的維護。如果大家還有不明白的地方，歡迎到律霸網站咨詢專業的律師。
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