在房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)常有房屋的出租和轉(zhuǎn)讓的情形。那么，房屋在出租、轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)哪些問(wèn)題？在針對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題后有哪些對(duì)策？房屋的轉(zhuǎn)讓和出租有可能涉及多方當(dāng)事人，所以經(jīng)常出現(xiàn)糾紛。

一、什么叫房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?

答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

二、有哪些情形的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?

答：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的條件的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋。(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)采用什么方式簽訂合同?哪些權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移?

答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

四、買賣私房有哪些法律程序?

答：城市私有房屋買賣主要指公民個(gè)人之間的房屋買賣行為，私有房屋買賣應(yīng)按以下程序辦理：

(l)簽訂買賣合同。買賣合同應(yīng)包括如下主要條款：房產(chǎn)坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況、成交價(jià)格、付款方式、違約責(zé)任等等，該合同應(yīng)以書面形式成立;

(2)接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)的證件，審查產(chǎn)權(quán);并到現(xiàn)場(chǎng)作必要調(diào)查，同時(shí)由估價(jià)人員對(duì)交易的房屋進(jìn)行估價(jià);

(3)立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購(gòu)買對(duì)象，按審批權(quán)限申報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理立契手續(xù)、買賣雙方在合同上簽名蓋章;

(4)繳納稅費(fèi)。辦理完立契手續(xù)后，買賣雙方向房地產(chǎn)交易管理部門繳納手續(xù)費(fèi)和契稅;

(5)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過(guò)戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣合同，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新的房產(chǎn)證。

五、買方與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無(wú)效，買方有權(quán)退房嗎?

合同無(wú)效，意味著當(dāng)事人所期望借合同達(dá)到的結(jié)果不會(huì)得到法律的支持和保護(hù)，合同自始無(wú)效，即應(yīng)恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)(導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方應(yīng)賠償他方的經(jīng)濟(jì)損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任)。買方與開發(fā)商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)為無(wú)效后，買方有權(quán)退房。

六、什么是定金?

定金是認(rèn)購(gòu)協(xié)議中一個(gè)很重要的內(nèi)容，也是買賣雙方容易發(fā)生爭(zhēng)議的重點(diǎn)問(wèn)題。出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，定金就按法律規(guī)定的沒(méi)收或雙倍返還處理。但是，如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

認(rèn)購(gòu)協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，這些不是法律意義上的定金。

七、房屋交付時(shí)，與合同約定的房屋面積有差異如何處理?

對(duì)按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式的，按約定處理。合同沒(méi)有約定或約定不明確的，按以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;

(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

八、出讓土地，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，土地使用年限應(yīng)怎樣計(jì)算?

答：以出方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

九、什么樣的房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)?

答：按照我國(guó)婚姻法的規(guī)定，夫妻之間沒(méi)有特別約定的，婚前的個(gè)人房屋，屬于個(gè)人所有?；楹笏I房屋，無(wú)論是以夫妻一方名義購(gòu)買還是以夫妻二人名義購(gòu)買，都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

十、未成年人能否成為房主?

答：能。

十一、開發(fā)商延期交房怎么辦?

答：如開發(fā)商延期交房，買主可依據(jù)房屋買賣合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，達(dá)到合同解除條件時(shí)，買主可以解除房屋買賣合同，并追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

十二、擅自出售共有房屋，買賣關(guān)系是否有效?

所謂共同共有，是指兩個(gè)人或兩個(gè)人以上的所有人對(duì)于全部共有財(cái)產(chǎn)，享有平等所有權(quán)的共有關(guān)系。這里的"平等所有權(quán)"，是指每個(gè)共同共有人對(duì)共同共有的財(cái)產(chǎn)所享有的占有、使用、收益、處分權(quán)，沒(méi)有份額限制。

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第八十九條規(guī)定："共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。"

由此可見(jiàn)，擅自出售共有房屋，買賣關(guān)系并不必然無(wú)效，這個(gè)特殊情況就是第三人是在善意的前提下即在買賣房屋時(shí)，并不知道相對(duì)人無(wú)權(quán)獨(dú)自出售房屋，同時(shí)相對(duì)人必須是有償購(gòu)買房屋，即對(duì)所購(gòu)房屋支付了合理的對(duì)價(jià)。只有在具備這兩個(gè)條件的情況下，法律才會(huì)保護(hù)第三人也即購(gòu)房者的權(quán)益，承認(rèn)買賣關(guān)系有效。

十三、應(yīng)如何認(rèn)識(shí)房屋買賣合同中的"附加條件"或"附件"?

答：買方在簽訂合同時(shí)，一定不要忽視合同的附加條件或附件。商品房買賣合同一般采用的是當(dāng)?shù)匾?guī)定的通用合同，對(duì)于買方和賣方都比較公平，但開發(fā)商作為賣方，往往在合同的空白外加入一些條款，或另外增加附件，在其中加重買方責(zé)任，作一些不利于買方的約定。這些附加條件或附件與合同其他條款具有同等效力，因此，買方在簽訂合同時(shí)，一定要對(duì)這些附加條件或附件特別注意，看清是否有對(duì)自己不利的約定。

十四、房屋租賃時(shí)，租賃合同應(yīng)包括哪些條款?

答：房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：(一)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所;(二)房屋的座落、面積、裝修及設(shè)施狀況;?(三)租賃用途;(四)租賃期限;(五)租金及交付方式;(六)房屋修繕責(zé)任;(七)轉(zhuǎn)租的約定;(八)變更和解除合同的條件;(九)當(dāng)事人約定的其它條款。

十五、房地產(chǎn)出租人在租賃期內(nèi)轉(zhuǎn)讓出租房屋，有什么規(guī)定?

答：出租人在租賃期內(nèi)轉(zhuǎn)讓出租房屋的，受讓人應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)出租人的權(quán)利和義務(wù)。出租人應(yīng)提前通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

十六、哪些房屋是不能出租的?

有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書或無(wú)其他合法權(quán)屬證明的;(二)共有的房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(三)改變房屋用途，依法須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)的;(四)被鑒定為危險(xiǎn)房屋的;(五)產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或產(chǎn)權(quán)受到限制的;(六)屬違章建筑的;(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(八)其他法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的。

十七、承租人可否轉(zhuǎn)租房屋?

答：不可以，除非房屋租賃合同對(duì)轉(zhuǎn)租事項(xiàng)有約定或取得出租人同意，否則，出租人有權(quán)解除房屋租賃合同，承租人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

十八、出租房屋出售后，租賃合同還有效嗎?

答：有效。"買賣不破租賃"是我國(guó)合同法規(guī)定的一項(xiàng)原則，出租房屋出售后，新房主應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，直到租賃合同履行完畢。

十九、承租人拖欠租金，出租人可以在多長(zhǎng)時(shí)間請(qǐng)求法律保護(hù)?

答：租金的訴訟時(shí)效為一年，即自承租人應(yīng)當(dāng)支付租金之日起，如出租人在一年內(nèi)不向承租人催收租金，則一年后，出租人的喪失勝訴權(quán)，法律不再對(duì)出租人的債權(quán)給予強(qiáng)制保護(hù)，出租人向法院起訴后，法院會(huì)駁回出租人的訴訟請(qǐng)求。出租人只能自己向承租人主張。

二十、租賃合同期滿，承租人拒不遷出房屋怎么辦?

答：租賃合同期滿，承租人拒不遷出房屋，出租人可以選擇向人民法院起訴，要求承租人遷出房屋，并承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)實(shí)中，有的部分承租人，特別是從事經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的，由于生意不好或由于其他原因，可能一走了之，走時(shí)房屋內(nèi)還有部分遺留物品，很多情況下，出租人不知道承租人的去向，也無(wú)法到法院起訴。這時(shí)，出租人可以在合同到期后，自行將房屋收回，但要注意保留證據(jù)(比如拍照、錄像)，將屋內(nèi)物品一一登記存放。

二十一、承租人擅自改變房屋用途怎么辦?

答：如承租人未經(jīng)出租人允許，擅自改變房屋用途，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀，并可以解除房屋租賃合同，追究承租人的違約責(zé)任。

二十二、承租人提前退租怎么辦?

答：承租人提前退租，屬于違約，出租人可以依據(jù)房屋租賃合同追究承租人的違約責(zé)任。如果沒(méi)有約定，則可以要求承租人賠償因此帶來(lái)的損失。

二十三、出租人提前解除合同如何處理?

答：租賃合同未到期，出租人提前解除合同，承租人可以依據(jù)房屋租賃合同追究出租人的違約責(zé)任。如合同沒(méi)有約定，承租人可以要求出租人賠償因此給承租人帶來(lái)的損失，如搬遷費(fèi)用、因另外租房額外支出的費(fèi)用等。