一、兩證難辦

說到購房糾紛，最讓老百姓揪心的恐怕就是辦證的問題了，辛辛苦苦買了房，被告知辦不了證，這種事攤在誰頭上都窩火。辦不了兩證，購房者無法報戶口，無法進行房屋轉(zhuǎn)讓，或開展房屋抵押等，權(quán)益難以得到保護。其實，這樣的問題大多數(shù)是由于開發(fā)商“五證”不全造成的。

購房警示：

購房者在買房時一定要查看開發(fā)商的“五證”(《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售(銷售)許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》)和“兩書”(《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》)，現(xiàn)在絕大部分開發(fā)商都會把證件復(fù)印件掛在營銷中心供購房者查詢，此外，買房者也可在房產(chǎn)局網(wǎng)站上查核。

值得注意的是，購房者往往忽略證件內(nèi)容的真實性，這也會造成嚴重的后果。購房者對證書內(nèi)容的核實應(yīng)注意以下幾個方面：

所購商品房是否在《商品房預(yù)(銷)售許可證》允許銷售的范圍內(nèi)，要具體到樓號。

《國有土地使用證》中是否注明為“出讓”，而不是“劃撥”。

所購房屋是否是在《國有土地使用證》中標明的土地上所建。

所購房屋是否在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中所載明可以開發(fā)的房屋。

此外，還有以下幾種原因會造成房屋不能辦兩證：

1.有的開發(fā)商因資金問題常常會與承建商、銀行等發(fā)生債務(wù)糾紛(前期樓盤有抵押)，問題嚴重時，財產(chǎn)被凍結(jié)，最終影響購房者辦證;

2.還有些開發(fā)商喜歡擅自更改用途或規(guī)劃，例如將原本是商業(yè)用途的土地更改建設(shè)為住宅，也或者是利用工業(yè)用地搞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)住宅，導(dǎo)致土地用途與房屋規(guī)劃用途不符，這樣的房屋也是不能辦理兩證的;

3.也有個別開發(fā)企業(yè)違規(guī)建設(shè)，如建筑面積超出規(guī)劃面積等，這些都是造成后期不能辦理兩證的原因。

因此，購買二手房時，應(yīng)該盡量選擇兩證齊全的房源，否則無法在房管局辦理過戶手續(xù)。在兩證齊全的情況下，也需詳細了解前房主的資料是否齊全，避免產(chǎn)權(quán)過戶時遭遇困境。

二、逾期交房

開發(fā)商在出售期房時，常常承諾房屋的入住時間。事實上，開發(fā)商能否按期交房主要取決于開發(fā)商的資金到位情況和竣工驗收情況。一旦發(fā)生開發(fā)商不能按期交房時，購房者一般不能馬上要求解除合同，購房者應(yīng)給開發(fā)商一定的寬限期。當開發(fā)商在寬限期內(nèi)仍不交房時，購房者有權(quán)解除合同。

所以，購房者在購房合同中對開發(fā)商交房期限要作如下規(guī)定：

開發(fā)商應(yīng)于某某期限將合同約定的房屋交給購房者。如屆時開發(fā)商無法交房，購房者應(yīng)給開發(fā)商一定的寬限期，允許開發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開發(fā)商要承擔違約責(zé)任，違約金按購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實際交房日期所發(fā)生的利息計算。寬限期的長短視具體情況而定。

如寬限期滿，開發(fā)商仍不能交房，購房者有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求開發(fā)商返還購房款及所有利息，并支付違約金。違約金一般按所交購房款的一定比例計算，但一般不能超過所交房款的20%。

三、開發(fā)商強制收費

有些樓盤到了合同規(guī)定的交房期，不但沒有政府驗收的相關(guān)證件，還讓業(yè)主繳納一些費用。專業(yè)人士表示，針對開發(fā)商違規(guī)收費，建議業(yè)主向市開發(fā)辦及房產(chǎn)管理部門投訴，由他們查處開發(fā)商違規(guī)收費的行為。

四、擅自修改規(guī)劃

開發(fā)商單方面修改小區(qū)規(guī)劃，前期宣傳的花園景觀未按約定修建，業(yè)主不滿想要維權(quán)，可惜發(fā)現(xiàn)之前簽定的購房合同中并未對此類規(guī)劃細節(jié)做細致說明，維權(quán)行動也無法展開。

因此，購房者在購房時不能僅憑開發(fā)商給出的宣傳冊，或口頭上的承諾來研判小區(qū)規(guī)劃，某些重要的細節(jié)必須寫進購房合同，以保證其有效性。

五、房屋面積縮水

面積問題是毛坯房易出現(xiàn)的問題之一。很多樓盤往往都會用贈送面積的方式來吸引客戶。這種在業(yè)內(nèi)被稱為“偷面積”的行為的確成為了不少買房者購買房屋的重要衡量因素。然而，有些樓盤，特別是毛坯房交付的樓盤卻在房屋落成后與原先展示給買家的樣板間有著一定的差距。

律師提醒，收房前購房者需對房屋進行細致的驗收。現(xiàn)場驗收則需注意以下事項：

1、所交付的房屋是否是您所購買的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符，面積是否一致;

2、房屋質(zhì)量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符;

3、水電氣等附屬配套設(shè)施是否按合同到位;

4、其他合同中約定的項目做得如何。在驗房過程若發(fā)現(xiàn)有任何一項不符，均可拒絕簽收并在交接記錄上如實記載。

六、房屋質(zhì)量問題

此問題經(jīng)常出現(xiàn)在精裝房上，不過房屋質(zhì)量糾紛在認定賣方違約責(zé)任上較為明晰一些。目前國家對《住宅質(zhì)量保證書》的各項內(nèi)容已作了明確規(guī)定，購房者必要時可請建筑質(zhì)量監(jiān)督部門進行實地檢查。