那么，借名買房到底受法律保護嗎?會有哪些風險?又要注意些什么呢?

先解釋一下什么是借名買房

“借名買房”是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為，通常發生在熟人或者親人之間。

為什么大家要借名買房

原因可能有三種情況：

第一、為規避法律政策，如：為規避國家房貸、稅收、登記等相關法規政策;

第二、借用他人資格享受某種購房優惠;

第三、轉移財產以逃避債務。

那么借名買房到底受法律保護嗎

借名購房使得房產登記的權利人并非真正的房屋所有權。當事人基于對財產權屬公示的信賴而為的交易行為，應當受到法律的保護，比如善意取得制度。而對于借名購房，出資人并不是登記的權利人，即使其事實上對該房屋占有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。

登記權利人如果擅自處分該房屋，如設定抵押、出售等，如果相對方符合善意取得的要件，法律會偏重保障交易安全和善意相對人的利益，不會僅因其非事實權利人，無權處分而判定該物權變動無效。

因此，借名購房如果發生糾紛，通常會陷入這樣的境地：法律保護當事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對人基于物權公示公信力產生的信賴利益以維持社會的穩定。

不明白，我們有案例：

去年底，深圳市中級人民法院開庭審理了一起為投資進行代持房產進而引發的涉案上千萬元代持房產糾紛案。

深圳市民王-鴻和王-娟為相識多年的鄰居，看中了房價仍會大幅上漲的勢頭，王-娟和王-鴻便商量著共同買房。2013年7月，王-鴻購買了位于深圳市南山區的招商地產伍茲公寓3棟24B房產，總價款為12725732元。

2013年8月，兩人簽署《協議書》，約定王-鴻出借資金200萬元給王-娟交付招商地產伍茲公寓3棟24B首期樓款，以王-鴻的名義向交通銀行蛇口支行辦理了個人住房抵押貸款798萬元。

該協議還約定，涉案房產實際產權人由王-娟獨享;王-娟承擔交通銀行供樓貸款、契稅等相關房產費用，王-鴻收取150萬元固定收益;如果該房產發生轉賣行為，王-娟應及時一次性支付王-鴻全部收益;如果該房產沒有發生轉賣行為，王-娟需要在2014年7月支付給王-鴻收益50萬元，2015年7月結清余款100萬元等。同時，雙方共同出具《證明》，證明涉案房產為王-娟所有，因房屋限購原因由王-鴻代王-娟登記所有權，該房產的一切權利和義務均由王-娟獨立享有和承擔。

涉案房產于2013年9月登記至王-鴻名下，并于2014年1月辦理了抵押登記，抵押權人為廣東東莞銀行股份有限公司深圳分行。在涉案房產463萬首期款中，王-鴻實際出資共約305萬元，剩余的由王-娟支付。

去年4月，雙方對部分其他的相關債務債權進行結算后，確認王-娟尚欠王-鴻本金170萬元。此后，王-鴻多次向王-娟催要涉案房產的本金和收益，王-娟則以各種理由推脫，至今，王-鴻既沒有收取購買涉案房產的任何收益，反而連本金也未拿回。無奈之下，王-鴻將涉案房產在中介放賣。

王-娟得知后，于今年3月向深圳市南山區人民法院提起訴訟，請求法院判令涉案房產歸原告所有，被告王-鴻協助原告辦理房產過戶手續。

我們來看看法院的判決結果：

南山區法院審理認為，雙方簽訂的《協議書》系借名買房協議。涉案房產雖登記在被告名下，但原告已舉證證明其與被告之間存在借名買房關系，故涉案房產為原告所有。對于被告主張的其支付了涉案房產的首期款等抗辯理由，系雙方之間形成的債權債務關系，被告可另循法律途徑解決。故南山區法院判定，確認涉案房產為原告所有，原告于判決生效之日起60日內代為贖樓并注銷涉案房產的抵押登記，被告于注銷抵押登記之日起十日內協助原告辦理涉案房產轉移登記手續。

雖然王-鴻不服準備再次上訴，但是不得不說法律是保護借名買房的。

接下來我們具體說說借名買房的風險問題。

其實像剛才案例中的情況是比較少的，借名買房一般出資人和登記人是分開的，出資人出資，表示是自己買房，而登記人只負責借名。相對來說，兩者都有一定的風險，剛才的案例則是由于債務關系，將雙方的風險都嫁接到了登記人一人名下。

風險一：登記人反悔

如果出資人在借名購房后，遇到登記權利人反悔，即使當事人留有足夠充分的證據證明借名購房事實存在，也為其自身帶來許多不必要的麻煩，更有甚者如無法證明借名購房事實的存在，出資人自身權利得不到保障，導致錢房兩空。

風險二：出資人不符合購房條件

如果所購房屋為保障性住房，出資人實際上并不符合購房條件，即使登記權利人認可借名購房事實，出資人也不可能取得該房屋的所有權。

風險三：“善意相對方”

這個問題比較復雜。如上面的案例所說，法律可能會保護借名買房出資人，原因是他屬于法律上的“善意相對方”，但是同樣，如果登記權利人擅自在該房屋上設定他權利如抵押權等，在他項權利人為善意的情況下，出資人如果要求確認權屬，通常需要滌除他項權利，才能獲得他項權利人的認可。

更進一步說，如果登記權利人擅自出售房屋，交易相對方為善意且已經辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購房事實存在，也只能要求登記權利人承擔相應責任。

風險四：出資人不還房貸

如果出資人非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續，在出資人不履行按揭還款義務的情況下，實際上是對登記權利人的信用資質發生影響，甚至銀行直接向登記權利人要求還款。

還有更糟糕的情況，如果登記權利人未償還到期債務，債權人向法院申請強制執行，法院在查明被執行人財產時，將會把借名購房的該房屋視為登記權利人的財產，可能會將之作為被執行人生活所必須的財產予以保留，但執行其其他財產，導致登記權利人實際上生活所必須的財產被執行。

總之，借名買房風險多，建議大家不要輕易嘗試。