為了更好的分析借名購房行為出現(xiàn)的原因和法律特點，我們首先對于市第一中級人民法院審理此類案件的情況進行了統(tǒng)計分析。我們發(fā)現(xiàn)，因為借名購房而產(chǎn)生的糾紛越來越常見，最近幾年來更是逐年大幅上升。從2005年到2010年，北京市第一中級人民法院審理的借名購房糾紛僅為7件。而從2010年1月1日至2015年1月1日的五年間，一中院審理的借名購房糾紛為82件。而2012年、2013年、2014年的案件量又分別為4件、16件和52件。

下面我們通過典型案例對借名購房糾紛的法律特征進行分析。

案例一:

徐先生與林先生為表兄弟關(guān)系。2005年3月，林先生作為買受人與出賣人北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂《》一份，約定由林先生購買出賣人開發(fā)的位于北京市東天通西苑房屋一套，該房屋性質(zhì)為經(jīng)濟適用房。徐先生支付了全部購房款。房屋交付后，徐先生進行裝修后入住了訴爭房屋。訴爭房屋于2006年6月取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，登記所有權(quán)人為林先生。訴爭房屋的《商品房買賣合同》及購房發(fā)票原件在徐先生處保管。林先生起訴至法院，主張訴爭房屋是借給徐先生居住的，自己是房屋的所有權(quán)人，要求法院判決徐先生返還房屋。

案例二:

2013年，韓女士想在北京買房，但自己不是北京戶口沒有購房資格，便找到自己的姑姑，兩人簽訂了一份書面協(xié)議，約定由韓女士出資，以姑姑的名義購買一套普通商品房，房屋的一切權(quán)利屬于韓女士。協(xié)議簽訂后，韓女士支付了首付款，并以姑姑的名義每月償還銀行貸款。2014年，韓女士的姑姑突然去世，姑父不承認房屋是韓女士的財產(chǎn)，起訴要求法院判令房屋由他繼承。韓女士無奈也起訴，要求確認房屋所有權(quán)歸她所有。

借名人的動機分析

借名人出資購房，卻將房屋登記在其他人名下，歸根結(jié)底是為了享受本不應(yīng)由其享有的利益，主要有以下幾種情況：

1、規(guī)避因身份帶來的購房限制。

這是借名購房最常見的情況，占到了借名購房案件總數(shù)的90%以上。前述案例一、二均屬于此種類型。在實踐中，不符合條件的購房人為了購買經(jīng)濟適用房或兩限房等保障性住房，或為了規(guī)避“限購令”，或為了享受更低的首付額度、更長的貸款年限，或為了購買他人單位出售的房改房、集資建設(shè)的房屋，如此種種五花八門。借名人為了享受出名人的身份帶來的利益，采取借用他人名義購房的方式。

2、為了轉(zhuǎn)移財產(chǎn)或逃避債務(wù)。

將房屋登記在其他人名下，并約定房屋的所有權(quán)仍歸自己所有，能夠滿足一些不愿意“露富”的官員的“需求”;也成為某些債務(wù)人逃避債務(wù)或執(zhí)行的慣用伎倆，在訴訟中也會出現(xiàn)夫妻一方主張登記在他人名下的房屋是用購買的情形。

3、為了節(jié)約將來可能發(fā)生的過戶費用。

父母將自己出資購買的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮。由于父母子女關(guān)系，產(chǎn)生糾紛的情況很少見。僅有的個別案例均是子女不愿讓父母共住在登記在自己名下的房屋，父母起訴子女要求確認房屋歸自己所有。

借名購房的法律風(fēng)險分析

在借名購房法律關(guān)系中，借名人由于實際出資卻不享登記的房屋所有權(quán)，通常比出名人要承擔(dān)更高的風(fēng)險，一旦雙方關(guān)系交惡，借名人并非一定能夠依據(jù)協(xié)議要回房屋，在無法取得房屋所有權(quán)時，借名人將面臨重大的經(jīng)濟損失，而出名人也并非只享受權(quán)利不承擔(dān)風(fēng)險。具體而言，借名購房的風(fēng)險主要有以下類型：

1、借名購房合同被確認無效。

在借名購房合同效力的認定問題上，保障性住房和普通商品房的結(jié)果截然不同。2010年12月北京市高級人民法院印發(fā)的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第15條、第16條分別針對普通商品房和保障性住房的借名購房合同的明確了處理原則。根據(jù)該兩條規(guī)定，針對普通商品房簽訂的借名購房協(xié)議有效，而購買經(jīng)濟適用住房等保障性住房的借名購房協(xié)議，因為違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，侵害其他廣大符合購房資格的購房人的利益，一般認定為無效。

在司法實踐中，針對經(jīng)濟適用房的借名購房合同，法院會進行更為細致的審查與區(qū)分，滿足下列條件的借名購房合同可以認定為有效：

(1)借名購買的經(jīng)濟適用房的原購房合同是在2008年4月11日之前簽訂的;(2)當(dāng)事人明確約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或在一審法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)具備上市交易條件;(3)登記人并非通過搖號取得購房資格的。此類借名購房合同因不具有對社會公共利益的損害，從而可以得到法院的認可。

在案例一中，林先生與徐先生之間就購買經(jīng)濟適用房存在借名購房協(xié)議，訴爭的商品房買賣合同簽訂于2005年3月，2006年取得房屋所有權(quán)證后五年，即至2011年6月，限制上市交易期限屆滿，若林先生的房屋并非通過搖號而取得購房資格，則應(yīng)當(dāng)認定借名購房協(xié)議有效。

2、借名購房的事實認定困難。

借名購房多發(fā)于具有親屬或朋友關(guān)系的雙方之間，也正是由于雙方關(guān)系密切，基于相互信任，簽署書面協(xié)議的情況并不多見。當(dāng)出名人不承認借名購房關(guān)系時，依據(jù)舉證責(zé)任的規(guī)定，借名人需要證明雙方之間的借名購房關(guān)系存在。法院通常會綜合房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購房票據(jù)、合同、房屋產(chǎn)權(quán)證的持有情況以及對于借名購房的事實有無合理解釋等因素綜合判斷。對于借名人而言，其提交的證據(jù)必須能夠形成一個完整的證據(jù)鏈，這對于欠缺自我保護意識的當(dāng)事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相關(guān)的證據(jù)，無法完成舉證責(zé)任，要回房屋的所有權(quán)將變得十分困難。在一中院2014年審理的52件借名購房糾紛中，因證據(jù)不足，有10件案件法院沒有認定借名購房的合同關(guān)系存在。

3、出名人惡意處分房屋，房屋無法追回。

根據(jù)公示公信原則，出名人可以不經(jīng)過借名人而直接處分訴爭房屋。若相對人基于對于房屋所有權(quán)登記的信任而與出名人發(fā)生了交易，支付對價從而導(dǎo)致房屋所有權(quán)的變動，或出名人在房屋上設(shè)立了抵押等他物權(quán)，或因為出名人的債務(wù)而被查封等情況，法律基于保護交易安全的價值取向，會優(yōu)先保護相對人的權(quán)利。即使借名人能夠證明借名購房合同真實有效，仍然會造成借名人無法辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，甚至房屋永遠無法追回的結(jié)果。

4、出名人的購房資質(zhì)受到影響。

對于出名人而言，允許他人以自己名義購房，會在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門及銀行征信系統(tǒng)留下記錄，即使網(wǎng)簽已經(jīng)撤銷或房屋已經(jīng)過戶，自己在將來購房時也將無法享受首套房的優(yōu)惠政策。

借名人的救濟路徑

發(fā)生糾紛后，借名人基于對法律關(guān)系的認識所選擇的救濟路徑對于自身權(quán)益的保護有很大影響。訴訟請求選擇不當(dāng)可能會導(dǎo)致得不到法院支持，延長訴訟時間，增加維權(quán)成本。雙方的訴訟主張具體有以下情形：在2014年一中院審理的52件與借名購房有關(guān)的案件中，由借名人提起訴訟的為31件，由出名人提起訴訟的為16件，另有5件存在反訴，即雙方均提出了訴訟主張。

1、借名人主動起訴的情形：

借名購房關(guān)系中，房屋所有權(quán)登記在出名人的名下，借名人對于房屋不享有所有權(quán)，而僅對于出名人享有合同權(quán)利，即要求出名人將房屋過戶至自己名下的債權(quán)。故借名人不應(yīng)直接起訴要求確認房屋所有權(quán)歸自己所有，而應(yīng)當(dāng)以借名購房合同為依據(jù)，要求出名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。若借名人經(jīng)法院釋明后仍然要求確認房屋所有權(quán)歸自己所有，法院將駁回其訴訟請求。在前述借名人主動起訴的31件案件中，有5件案件因訴訟請求選擇不當(dāng)而被駁回。

2、出名人起訴的情形：

出名人以自己為所有權(quán)人為由要求借名人返還房屋的場合，借名人可以以雙方存在借名購房合同作為抗辯，亦可以提出反訴，要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，法院在同一案件中合并審理，可以節(jié)約借名人的訴訟成本。若經(jīng)過法院釋明，借名人堅持不反訴的，法院僅就其抗辯是否成立進行審理，此時，借名人的舉證情況至關(guān)重要，若借名人能夠提出充分的證據(jù)證明借名購房關(guān)系的存在，法院將判決駁回出名人關(guān)于騰房的訴訟請求。

法官建議借名購房看似一種能夠規(guī)避法律限制的變通做法，能夠獲取眼前的利益，但實際上卻暗藏著許多意想不到的風(fēng)險，建議當(dāng)事人盡量不要采用。如果確實需要采取借名方式購房的話，借名人要注意和出名人簽訂書面協(xié)議，明確該房屋的實際出資人和實際權(quán)利人。同時，實際出資人有證據(jù)意識，注意保存付款憑證、房屋買賣合同原件等相關(guān)材料。為了防止出名人擅自處分房屋，借名人還可以要求出名人到房屋管理部門就該房屋作抵押登記，由出名人作抵押人，將該房屋抵押給借名人。