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寧波
“借名買房”為什么可行但謹記要慎行
“借名買房”是指房屋的實際出資人借他人名義買房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。根據我國《民法通則》關于當事人“意思自治”原則，借名買房是否有效，主要看借名人(實際購買人)和出名人(房屋登記人)之間是否有借名協議，如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協議，將房屋的權屬約定清楚的，應該認定借名行為有效，房屋的實際權屬歸借名人。
出名人主張房產怎么辦?
如果借名后出名人認為房產歸自身所有，要求借名人騰房，會受到法律支持嗎?此類案件爭論的焦點其實是借名行為是否存在，被告方以雙方之間存在借名買房關系作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續，當事人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進行審理并作為判定。假如查明確實是借名買房關系，依法應當駁回原告的訴訟請求。
出名人擅自出售房產怎么辦?
房產登記在出名人名下，其有出售房產的條件。出名人將登記在其名下的房屋擅自轉讓他人，借名人以其對房屋享有實際權利為由，要求確認買賣合同無效的，一般不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應當知道房屋存在借名登記的除外。
如果買受人是善意第三人，買受人、借名人均要求繼續履行合同，按以下的處理規定：1、已經辦理房屋所有權轉移登記的;2、均未辦理房屋所有權轉移登記的，已經實際合法占有房屋的;3、均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。
如何降低風險?
建議消費者應盡量通過正規方式購房，若不得已需要借名買房時，也應注意以下幾個方面：
1、借名買房之前要弄清楚政策規定，借名行為是否違反國家政策性規定，以防將來無法取得房屋所有權(例如部分地區借名購買經濟適用房將被視為損害公共利益而無效);
2、簽訂書面協議。為與借款合同區分，書面協議中應明確雙方的借名買房合同關系，盡量邀請第三方見證;
3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協議時的證據，如邀請見證人、進行錄音錄像等;
4、注意保存購房手續，付款證明(銀行轉賬記錄、收據收條、還款記錄等)，購房發票，房產證書等書面證據材料，以便發生爭議時能及時取證。
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