隨著全國(guó)各地房地產(chǎn)價(jià)格的普遍持續(xù)走高，對(duì)于一般工薪階層來(lái)講購(gòu)買商品住房的壓力越來(lái)越大，甚至有些一二線城市的普通職工已經(jīng)承擔(dān)不起購(gòu)房費(fèi)用，因此，部分單位為了幫助解決職工住房難問(wèn)題，采取了集資建房的方式，但在建設(shè)、分配和交付等環(huán)節(jié)都有可能出現(xiàn)一些糾紛，那么，單位集資房產(chǎn)糾紛案例是怎樣的呢?

2005年9月a公司根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)住房暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》)相關(guān)規(guī)定以市場(chǎng)運(yùn)作方式為職工建設(shè)住房。根據(jù)《暫行辦法》的規(guī)定，以市場(chǎng)運(yùn)作方式建房特點(diǎn)是：市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)住房是政策性建房，具有單位福利性質(zhì)，單位利用原有劃撥方式取得的土地進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)住房，每個(gè)職工家庭只能購(gòu)買一套住房;建房成本全部由購(gòu)房職工承擔(dān)，市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)住房的總價(jià)款必須全部由個(gè)人負(fù)擔(dān)，單位不能違反規(guī)定，以任何形式給予補(bǔ)貼。由此分析，市場(chǎng)運(yùn)作方式建房性質(zhì)上屬于單位集資建房。

在該公司集資建房籌備和建設(shè)期間，建材市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲(以施工常用建材鋼村為例，2005年期間價(jià)格為每噸3500元左右，工程施工期間的2007年、2008年達(dá)到了5000元左右)，針對(duì)建房成本已發(fā)生變化的實(shí)際情況，在交房時(shí)a公司決定按每平方米200元向購(gòu)房職工補(bǔ)收購(gòu)房款，否則不予交付房屋。部分職工由于資金困難、不理解公司做法等原因拒絕補(bǔ)交房款。

2009年初，十余戶購(gòu)房戶向法院起訴要求a公司交付房屋并賠償遲延交房違約金。a公司非常關(guān)心該案的最終處理結(jié)果，因?yàn)樵撆Y房共建房500多套，絕大多數(shù)職工已按公司的規(guī)定補(bǔ)交了該每平方米200元的購(gòu)房款，如果該公司敗訴，那么受影響的就不僅僅是十幾戶的房款的問(wèn)題。a公司代理人參與了該訴訟工作，提出的答辯意見(jiàn)主要兩點(diǎn)：一是原告沒(méi)有按規(guī)定向a公司足額交納房款及有關(guān)稅費(fèi)，反而起訴要求交付住房鑰匙并支付所謂的遲延交房利息損失，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。二是被告認(rèn)為本案不屬于人民法院民事案件的受理范圍，請(qǐng)人民法院依法駁回原告的起訴。

通過(guò)分析案情，為達(dá)到理想的訴訟效果，a公司代理人認(rèn)為本案的焦點(diǎn)問(wèn)題應(yīng)該放在第二點(diǎn)，即對(duì)單位內(nèi)部集資房的性質(zhì)的認(rèn)識(shí)上：?jiǎn)挝患Y房不同于商業(yè)化建房，它是基于單位與職工之間的勞動(dòng)合同關(guān)系，嚴(yán)格按照政府的政策規(guī)定而實(shí)施的一項(xiàng)企業(yè)職工福利工作。根據(jù)《暫行辦法》的規(guī)定，a公司作為房屋出售方與購(gòu)房職工之間在買賣該公司以市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)房屋時(shí)，存在不平等的內(nèi)部行政管理關(guān)系，不是平等主體之間的商品房買賣關(guān)系。如果這個(gè)觀點(diǎn)能得到法院認(rèn)可，那么本案不屬于人民法院民事案件的受理范圍，最終訴訟結(jié)果將有利于a公司。a公司代理人基于上述思路，收集整理了相關(guān)法律及法院內(nèi)部文件、證據(jù)材料遞交給了法院。

令人欣慰的是，一審法院采信了a公司代理人的意見(jiàn)，一審裁定駁回原告的起訴。原告不服，提起上訴。二審法院終審裁定：駁回上訴，維持原裁定。

本案相關(guān)法律規(guī)定有：

《民事訴訟法》第三條：“人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定?！?

《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》第三條：“因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當(dāng)事人為此而提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關(guān)部門申請(qǐng)解決?！?

如果訴訟發(fā)生在廣西，還可以適用《廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院關(guān)于當(dāng)前暫不受理幾類案件的通知》，該通知第一條規(guī)定：“集資糾紛案件，包括機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位內(nèi)部為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、建房而向職工集資引發(fā)的糾紛案件以及未經(jīng)依法批準(zhǔn)向社會(huì)不特定對(duì)象進(jìn)行的亂集資活動(dòng)而引發(fā)的糾紛案件”是法院暫不受理的十三類案件之一。

綜上所述，關(guān)于單位集資房產(chǎn)糾紛案例中，最重要的就是單位集資房的法律適用問(wèn)題，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)屬于單位內(nèi)部行為的房屋建設(shè)、分配、占用、騰退等糾紛問(wèn)題，不屬于法院訴訟受理范圍，應(yīng)由相關(guān)行政管理部門調(diào)解或判定解決，因此，對(duì)于此類案件，關(guān)鍵是對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行單位內(nèi)部房屋的屬性確定。

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