中國的土地出讓使用年限分別有如下幾種

一、住宅用地(也就是人們常說的商品房用地)。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年。二、工業(yè)用地(也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū))。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

三、教、科、文、衛(wèi)等帶有福利性質(zhì)的用地。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。四、商、娛、旅等盈利性項目用地。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年。五、其他綜合類性質(zhì)用地。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。六、農(nóng)民房(這類房子，通過一種集資房的形式，變相地流到了市場，也就是經(jīng)常聽到的集資房、農(nóng)民房)。這類土地多數(shù)是永久性用地。因為農(nóng)民的耕種土地被用作了工業(yè)發(fā)展，為了保證沒有了土地的農(nóng)民生活，政府將這類農(nóng)民用土地，供給農(nóng)民永久性使用。值得注意的是：由于早期的房地產(chǎn)市場并不成熟，許多城市都曾出現(xiàn)過一些商品房只有50年的使用權(quán)問題。還要提醒購房者的是，最近兩年冒出的許多新商品房種類，如單身公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓等，并廣受各買房者的歡迎。不過，在買這些房屋之前，您有必要搞清房屋的用途和土地使用年限。就房屋用途而言，主要有住宅、商業(yè)、辦公、商住等幾種。用途不同，房價是有所差別的。在此，購房者要特別留心的是商住用途的房屋。一般來說，商住樓是指整棟樓房中既有商用的房子，又有住宅用途的房子，而樓內(nèi)每一套房子只能有一個用途，要么住宅，要么商用，不能兼具住宅、商用兩種用途。因此，購房者在簽訂購房合同時，一定要就房屋用途的條款詢問清楚，約定明確。另外，只有住宅用途的房屋，購房者才能把戶口遷進去。

●購買商住兩用樓時應(yīng)注意以下因素：

一、土地使用年限。商住兩用樓的用地一般為公建性質(zhì)，最高土地使用年限為50年，而住宅用地的土地使用年限為70年;二、房屋分攤的共有建筑面積。商住兩用樓的規(guī)劃設(shè)計標準要比普通住宅高，如門廳面積比較大，樓梯、門廳的出入處按規(guī)定必須有兩處，這無疑將增加分攤的共有建筑面積;三、稅負。我國對住宅交易的契稅實行優(yōu)惠稅率，一般要低于其他用途的商品房。購買商住兩用樓時就無法享受優(yōu)惠稅率;四、按揭貸款年限。目前住宅按揭貸款最高可達8成30年，但對商住兩用樓一般只有6成10年;五、使用成本。商住兩用樓的物業(yè)管理費、水電費一般要高于住宅;六、房屋的使用功能。一般情況下，商住兩用樓沒有單獨的廚房;七、落戶。商住兩用樓不是住宅，一般情況下是不允許落戶(遷戶口)的。

補交土地出讓金可續(xù)租土地《中華人民共和國城市》第21條中明確規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該塊土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。這一條規(guī)定說明，土地使用年限屆滿時，存在兩種情況：一種是使用者需要繼續(xù)使用土地的，相對于別人有優(yōu)先使用權(quán)，可以申請繼續(xù)使用該土地;另一種是因社會公共利益需要國家收回該塊土地，按照現(xiàn)行規(guī)定，國家無償收回土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)。那補交金額會是多少呢?據(jù)國土資源局表示，由于離實際土地使用年限到期日期還比較遠，相關(guān)的細則還暫未出臺。據(jù)記者了解，市已于2004年4月出臺了《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，其中第三條中規(guī)定，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期。延長方式包括補交地價簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準地價的35%并按約定年期修正，補交地價一次性支付，土地租金按年支付，其標準由深圳市國土管理部門定期公布。在辦理延期土地使用權(quán)的手續(xù)時，還應(yīng)特別注意一個問題。您是否持有《國有土地使用權(quán)證》，許多人沒有《國有土地使用權(quán)證》,使自身合法權(quán)益得不到保障。曾發(fā)生過這樣一件事,某地區(qū)一開發(fā)商擅自占用幾幢居民樓中間的公共綠地建房,居民認為這塊公共綠地已被大家買下,開發(fā)商此種行為侵犯了大家共同利益,遂起訴至法院,但在法院卻拿不出對這塊土地擁有使用權(quán)的合法證據(jù)--《國有土地使用權(quán)證》,法律上得不到支持。像這樣的開發(fā)商侵犯業(yè)主合法權(quán)益的事情并不多見,但像這樣拿不出自己所住房屋的《國有土地使用權(quán)證》的產(chǎn)權(quán)人卻不在少數(shù),應(yīng)該說,許多購房者可能根本不知道還要辦《國有土地使用權(quán)證》,都認為只要拿到《產(chǎn)權(quán)證》就萬事大吉。那《國有土地使用權(quán)證》是不是可有可無呢?其實沒有《國有土地使用權(quán)證》將會給你帶來許多問題。辦理房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押時必須兩證齊全--《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。同時,如果沒有《國有土地使用權(quán)證》,一旦你的房屋所在土地使用期限到期,就不能申請續(xù)期,你的房產(chǎn)將無償由國家取得。另外,由于當(dāng)初你所支付的購房款中已包括了支付你所占那部分土地的出讓金,購得房屋的同時獲得了那部分土地的使用權(quán),如果土地未到期就遇到,不但要對你的房產(chǎn)進行補償,還要對你的地產(chǎn)進行補償。例如你購房取得65年土地使用權(quán),住了15年就遇到拆遷,那不僅要對你房屋進行補償,還要對你剩余的這50年土地使用期進行補償。如果你沒有《國有土地使用權(quán)證》,這部分權(quán)利就有可能得不到保證。

如何計算二手房的土地年限因購買的公有住房是使用過的二手房，其土地使用年限如何計算確定?如已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年限，其他房屋上市時，依上述辦法分別計算使用年限，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。其中鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)房屋，其土地使用年限最高不超過70年;磚木結(jié)構(gòu)房屋，其土地使用年限最高不超過50年。例如：某棟鋼混結(jié)構(gòu)房屋1997年竣工，該樓第一套房屋首次入市交易日期為1999年，其土地使用年限=70年-(1999年-1997年)=68年(2067年止)，如該樓第屋于2002年入市交易：其土地使用年限：70年-(2002年-1997年)=65年(2067年止)。如已購公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其土地使用年限仍按原《國有土地使用權(quán)出讓合同》或轉(zhuǎn)讓合同和《國有土地使用權(quán)證》規(guī)定的出讓年限減去已使用的年期計算。