做足準備宜細不宜疏

接到收樓通知單后，首先應看清發(fā)展商約定的收樓時間，確定具體收樓日期。然后是要找出購房合同，仔細研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標的物是發(fā)展商必須交付的，買家權益有哪些。其次，準備各種相關資料，包括申辦產(chǎn)權證需要的原購房合同(契約)，各期還款單據(jù)(發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù))，如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業(yè)主本人的身份證、常住人員照片、收樓通知書等。

驗房前準備工作一定要到位。購房合同一定要具備，合同上有許多附件對裝修房驗收有重要意義，如小區(qū)分布圖、約定細則等。另外，帶有尺寸的戶型圖紙在驗收房子前都應當準備好，不僅是房子的平面布置圖，電路、水路圖紙也應當齊全。如果是精裝房，裝修材料確認單也是驗收時不可缺少的，上面記錄了材料的品牌、款式和型號，驗收全裝修房時需要核對。

到場后應要求發(fā)展商出示《建設工程質量認定證書》，索取《住宅使用說明書》《住宅質量保證書》《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》《竣工驗收備案表》(紅色的是常說的兩書一表，也是收樓時特別需要注意的收樓文件)，還有各種相關驗收表格，如《住戶驗房交接表》(房間功能分區(qū)及標的物詳列各項驗收內容，如客廳樓板、陽臺地面等)與驗收意見表(如《樓宇驗收記錄表》)等。

如果發(fā)展商沒有相應證書，購房人可選擇不收樓，如果確實被要求收樓，也要在相關文件，如《住戶驗房交接表》《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《××××表》”等字樣并妥善保留好相關文件副本。

必須明確的是，收不收房是業(yè)主的權利，權利可以放棄、延緩行使。交不交房是開發(fā)商的義務，義務必須按時履行。而且業(yè)主不是必須在《收房通知書》上簽字。《收房通知書》是開發(fā)商為證明自己未交房違約(雖然從道理上說是無法證明的，但是就有有關部門認可該證明，所以業(yè)主不可不防)而對業(yè)主的一個預先提示。所以，在房屋交接現(xiàn)場，萬萬不可先在《房屋交接書》上簽字，再收取鑰匙。

驗樓細節(jié)順序不放過

查驗完各種證件后，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。審查房屋的質量，主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結構等。如果這些方面發(fā)生變化，購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質量問題，如果有質量問題，應要求開發(fā)商進行修理，待修理后再重新驗房。其中滲漏、空鼓、裂縫是檢查的重要地帶。

不要輕信《住宅工程質量分戶驗收表》《住宅使用說明書》《住宅質量保證書》這些憑證，開發(fā)商單方面制作就能輕而易舉向業(yè)主出具，而且這些都不是證明房屋合格的關鍵憑證。即使通過“綜合驗收”，也并不等于一定就合格，所以業(yè)主還得親自檢查現(xiàn)場。檢驗房屋時，業(yè)主有權索取查閱房屋施工圖文件，可向開發(fā)商索取也可向物業(yè)公司索取(開發(fā)商應當將有關圖紙交存物業(yè))。

先看外部，包括外立面、外墻瓷磚和涂料，特別注意腰線部位的內墻滲漏、單元門的外觀，并且要試用幾次，然后是樓道，包括寬度、扶手、踏步、紗窗等。

內部包括入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強弱電、開關、插座、煤氣、通風、排煙、排氣。然后還要測相鄰的墻壁、地磚，包括閉存水試驗、水表空轉等問題必須和樓上樓下鄰居配合。

一般而言，窗戶的外側要看是否有滴水沿，窗框與墻交界處的密封防水膠是否飽滿、完整，以防止雨水滲透墻體。重復打開或關閉門窗及各部件檢查是否能正常使用，檢查門窗是否垂直，表面是否有損壞情況，檢查玻璃膠是否完整、飽滿。

檢查電時，可以打開所有用電開關檢查是否正常通電，帶一個排插來檢查插座是否牢固通電。檢查水也可以逐一打開所有用水設備，來回開關幾次檢查完整性和使用性，蓄水盆應先蓄水，然后檢查管道連接處的漏水情況，然后再放水檢查管道通暢及漏水問題。滲漏一般業(yè)主沒法做實驗，但可以通過查天花、墻面、地面的水漬來判斷是否有滲漏。

瓷磚空鼓是精裝房比較常見的現(xiàn)象，檢查時用響鼓錘在瓷磚表面來回滑動，判斷其聲音情況，聲音呈粗大音、伴有空空的感覺，空鼓面積超過15x15cm應用記號筆標記出來。

其他的安全隱患主要是檢查護欄、沐浴房或者玻璃推拉門的安裝情況，鐵藝型的主要檢查各個焊接點的焊接情況和除銹、防銹情況，玻璃型主要檢查各個固定點固定情況，玻璃是否有缺陷。

謹慎收房以防維權難

需要注意的是，購房者在簽合同時應將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里，不驗房不收樓。如當初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內情況未看”或“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)什么情況，也可增加自我保護力度。收樓現(xiàn)場的人山人海并不可怕，建議采取“人多好辦事”戰(zhàn)術，請來多位老友親戚幫忙，能發(fā)現(xiàn)更多的問題。

收房要查驗《竣工備案驗收表》的原件和《房屋面積實測表》，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實踐中，以收房時未提異議，視同購房人事實接房放棄對面積爭議的權利，這一點不可不防。

驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫《住戶檔案表》《入住協(xié)議》《消防責任書》等協(xié)議書，同時領取《住戶手冊》《服務指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。但簽署協(xié)議書時應先詳細研究行文，發(fā)現(xiàn)不公時應及時提出異議，雙方協(xié)商后再簽署。在驗完樓后，買家應按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中)。

如果有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發(fā)展商。如屬可整修內容，應協(xié)商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間。在簽收樓前，一定要驗好房，把驗出的問題讓開發(fā)商整改。